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物业公司针对公共水电分摊办法
时间：2012-11-26 07:12 来源：未知 作者：admin 点击： 次
一、《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》关于“公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准”的说明中有这样的表述:“【5】公共绿化养护用水的费用未包括在此价格中,应单独列帐,按实际发生费用和使用情况由使用人合理分摊。”
二、《晋中市物业服务收费管理实施细则(试行)》第十条“物业服务成本、支出构成一般包括以下部分:……2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用:包括公共照明、二次供水电费及公共用水、自来水损耗费用等。”
三、北京物业网的一篇文章“住宅公摊水详解及一些建议”,内容如下:
公用分摊水的构成
从法律的角度来分析,住户目前所分摊的公用水可分为三种性质,分别是合法公摊、非法公摊和模糊公摊。合法公摊包括合理误差、正常管网泄漏和火警时消防用水;非法公摊包括小区清洁用水、小区绿化管理用水、管理处用水、开发商未出售(或已出售未收楼)的某些单元用水、非火警动用消防水和偷窃用水;法律没有明确规定归属的分摊,笔者都称之为模糊公摊。
合法公摊用水详解及建议
1.合理误差。水表的正常误差有两个值。最大流值高区最大允许误差为±2%,最低流量低区最大允许误差为±5%(根据国家水表检定规程《JJG162-85》)。某些用户合理地利用最低流量低区用水时负误差大的经验,用缓慢滴水的方式来取水。这种取水方式对总表产生的是正误差,是允许范围内的误差。最近有报道,某些假水表的误差为400%,简直像抢劫用水。分表总和大于总表就是负分摊。小区用水为什么经常会出现负分摊的现象呢?因为小区设计供水量远大于实际取水量时,总表总是出现在最低流量低区,如上所述低区负误差大(换句话说就是总表实际上转得慢了),所以就出现了分表总和大于总表的负分摊。我曾经管辖的一个物业小区就是这种负分摊的现象,开始我以为是总表坏了,自来水公司更换了总表后还是负分摊,5年来一直是负分摊。建议推广使用精密水表,并建议自来水公司收回水表的安装、更换和移动的监督权。
2.正常管网泄漏。管网泄漏分为明管泄漏和暗管泄漏。明管泄漏容易发现,并容易得到修复,所以这方面的损失一般很少。暗管泄漏分为地下暗管泄漏和地上暗管泄漏。地上暗管泄漏容易发现,并容易得到修复,这方面的损失一般也很少。地下暗管具体用途通常有四种:一种是公共地方清洁用水水管,一种是绿化用水水管,一种是观赏设施用水水管,一种是总表后的进户管。建议在《建筑给水排水设计规范》修订时将前三种用途的水表,规定为表前明管设计。建议对总表后的进户管也进行明管设计。发现地下管网泄漏的方法通常有两种,一种是定期用水数量对比,另一种是定期人工检查,检查的方法很简单,将用户前端的总水阀关闭,水表仍然转动,说明有泄漏。镀锌水管违法使用和超期使用也是造成管网泄漏的原因之一。镀锌水管容易生锈和被腐蚀,里面容易贮藏细菌,正常使用寿命是8至10年。建设部发布的《关于在住宅建设中淘汰落后产品的通知》(建住房[1999]295号)中规定:自2000年6月1日起,在城镇新建住宅中,禁止使用冷镀锌钢管用于室内给水管道,并根据当地实际情况逐步限时禁止使用热镀锌钢管。实际上这一通知没有很好地执行。建议政府有关部门加强执法。
3.火警时消防用水。消防用水是没有设计安装水表的,火警难得一遇,无火警也就无这方面的用水分摊。
非法公摊用水详解
1.根据国家计委发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)第八条规定:管理费中包含了绿化管理费、清洁卫生费、办公费和保安费等。小区清洁用水、小区绿化管理用水、管理处办公用水和管理处员工生活用水理应在管理费中支出。由于缺少监督,不少物业管理公司通过不装分表或做假账的形式将这些用水分摊到其他用户。
2.开发商未出售(或已出售未收楼)的某些单元用水。如果管理不善,这些单元会造成很大的水暖器材泄漏。开发商和物业管理公司都不愿意分担这种预算外开支,最终物业公司可能将此部分泄漏分摊到其他的用户头上。入住未满的新小区这种现象会较多。
3.动用消防水清洗公共场所或疏通下水管道等各种非火警用途,这种用水最终会分摊到所有用户账户。
模糊公摊用水详解及建议
清洗水池浪费掉的消防用水就是属于模糊公摊。清洁水池的用水理应由物业管理公司提供,实际上清洗水池本身所需的水很少。因为生活用水水池一般和消防贮水水池合用一池,所以每次清洗水池时都要浪费掉大量的消防贮水。清洁水池浪费掉的大量消防贮水究竟由谁承担呢?法律并没有明文规定。浪费的消防贮水究竟是多少呢?高层楼房一般有两个水池,楼顶一个,地下一个。楼顶的水池消防贮水量是按不同类型的建筑6至18立方计算设计的,地下水池消防贮水量是按大楼所有消防栓连续完全开启2至3小时的用水量来设计(根据《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95第七章第三节规定)。我们可以想象这个量是多大。有经验的工作人员会提前一个星期左右关闭地下水池的进水阀门,将池底的消防水作为生活用水来使用,以此办法来减少消防水浪费。这又会造成长时间缺少消防水的安全隐患。建议设计时将生活水池和消防水池分开。分开后,消防水池一般不用清洗。分开的好处是节水、节能、卫生和安全。
盗窃用水
如果物业管理到位,盗窃用水就不会发生。物业管理公司监守自盗现象反而较多。自来水公司和业主都有监督物业管理公司用水的责任。
四、广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知 (粤价〔1997〕173号)中有这样的内容:
“二、小区绿化物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、宣传、装饰等用水用电,其费用均由物业管理综合服务费列支,不得向住(用)户分摊。”
“四、住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用,由本楼住(用)户合理分摊。”
“五、小区范围的路灯用电费用,由小区的所有住(用)户合理分摊。”
五、《南昌市物业服务收费管理实施办法》:“第九条、小区园林绿化用水、美化亮化公共照明用电、监控设施用电及物业管理企业办公用水电费不得向业主分摊,其费用从物业管理公共性服务费中列支。”
六、海南省物价局关于印发《海南省物业小区公共水电费分摊办法》的通知:
“第六条 下列范围的公共用电按现住业主、使用人用电量平均分摊:围墙、花地、区内道路照明用电;楼梯间和走道路灯、配电室、地下室等公共照明用电;消防设施用电;小区自备发电设备用电。”
“第九条 下列范围的公共用水根据表计用水量水费按现住业主、使用人用水量平均分摊;区内公共绿地绿化养护、公共园林、水池喷泉用水量;区内非营利性公共场所用水量等。”
七、博客文章“公共部分水电费的分摊方法(仅供参考)”:
1、物业管理单位办公及生活等自用水、电,必须单独设置计量表,其费用由物业管理单位负担,不得向住(用)户分摊。
2、值班室、保安亭及喜庆活动、宣传、装饰等用水用电,其费用均由物业管理从物业管理服务费列支,不得向住(用)户分摊。
3、小区绿化养护和景观水系的换水、清洗等水、电费用由所有的住(用)户按建筑面积分摊。
4、小区开展多种经营活动的水电费用,由该项经营收益列支,不得向住(用)户分摊。
5、住宅楼内走廊、楼梯的公用电费,由本楼住(用)户按户分摊,
6、加压给水泵的水、电费由所有受用住(用)户按实际用水比例分摊。
7、电梯公用电费由本楼住(用)户按户分摊,住转办或企或集体宿舍(8人以上)按2户分摊。
8、消防泵、消控中心等公用水、电费由所有受用住(用)户按建筑面积分摊。
9、小区范围内的路灯用电费用,由小区所有的住(用)户按建筑面积分摊。
10、地下汽车库和自行车库的公用电由使用各车库的车主公共分摊。
11、地下储藏室电费按电表实际计量加损耗分摊向住(用)户收取。
八、《广州市居民住宅公共用电电量摊分办法(试行)》:
“第三条 本办法适用于以下两类供电方式的住户:专用变压器供电用户(简称专变户)和公用变压器供电用户(简称公变户);本办法所摊分的居民公用电量包括以下四个方面:差额电量、水泵用电量、电梯用电量、梯灯用电量。
差额电量是指总表电度数与其属下分表之和的电度差,主要由变损、线损和表损等损耗电量构成。
水泵用电量是指用加压供水或抽水入水池的二次供水,电力部门所设水泵表的抄表测量值。
电梯用电量是指住户住宅专用电梯的耗用电量,并由电力部门装设电能表。
梯灯用电量是指住宅公共楼道照明电器所耗用电量,并由电力部门装设电能表。”
“第六条 摊分的公式
1、差额电量分摊的方法
⑴公变用户按穗经[1998]66号第五条的规定,按每户每月2千瓦时的标准由电力部门直接摊计。
⑵专变用户按以下公式分摊:
①用户承担部分
用户差额分摊电量=用户用电量/总表后各分表电量和×总表与分表差额×入住率
②开发商或物业管理公司承担部分
总表与分表差额-用户差额分摊电量和
③物业公司或开发商将①、②两部分电量电费统交电力部门。
2、水泵用电分摊
从使用水泵楼层开始,按用户数平均摊分。
水泵用户分摊电量=水泵电量/使用水泵楼层的用户户数
3、电梯摊分方法
电梯摊分按楼层系数法。
按公安门牌号码,1~5层为第一段,系数为1,5~10层为第二段,系数为1.2,10~15层为第三段,系数为1.4,如此按5层为一段类推,每段系数按20%递增,即系数为1+(N-1)×0.2,首层不使用电梯的用户不用摊分。
①基本电量=电梯电量/一段户数*1+二段户数*1.2+……+N段户数*[1+(n-1)*0.2] (1段) (2段) (3段) (N段)
②各段用户摊分电量=基本电量×[1+(n-1)×0.2]×入住率
③开发商或物业管理公司承担部分
电梯电量-用户分摊电梯电量和
④物业公司或开发商将②、③两部分电量电费统交电力部门。
4、梯灯分摊
按有安装梯灯的楼层用户数,平均分摊梯灯电量。
梯灯分摊电量=梯灯电量/已安装梯灯楼层用户数”
九、《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》:
“第三条 本办法适用于以下两类供电方式的住户:专用变压器供电用户(简称专变户)和公用变压器供电用户(简称公变户);本办法所分摊的居民公用电量包括以下四个方面:差额电量、水泵用电量、电梯用电量、中央空调用电、其它公用电量。
差额电量是指总表电度数与其属下分表之和的电度差,主要由变损、线损和表损等损耗电量构成。
水泵用电量是指用加压供水或抽水入水池的二次供水所用水泵表的抄表测量值。
电梯用电量是指住户所用电梯的耗用电量。
中央空调用电量是指住户所用中央空调的耗用电量。
其它公用电量是指住宅对讲系统、小区内道路照明、公共楼道照明电器等公共场所或公用设施所耗用电量。”
“第六条 分摊的公式
1、差额电量分摊的方法
(1)公变用户由电业部门按现行分摊方式直接摊计。1
(2)专变用户按以下公式分摊:
①用户承担部分
用户差额分摊电量=用户用电量×总表与分表差额×入住率/总表后各分表电量和
入住率=已售住宅面积+其它实际入住住宅面积
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住宅总面积
物业管理单位按其管理用房的面积计入“其它实际入住住宅面积”。
②开发商承担部分 总表与分表差额 — 用户差额分摊电量和
③物业公司或开发商将①、②两部分电量电费统交电业部门。
2、水泵用电分摊
由使用水泵楼层,按用户用水量摊分。 水泵用户分摊电量=使用水泵楼层的用户单户用水量×水泵用电量/使用水泵楼层的用户总用水量
3、电梯用电分摊方法
电梯分摊按楼层系数法。
按公安门牌号码,1-5层为第一段,系数为1;5-10层为第二段,系数为1.2;11-15层为第三段,系数为1.4;如此按5层为一段类推,每段系数按20%递增,即系数为1+(N-1)×0.2。
①基本电量=电梯电量
-----------------------------------
一段户数×1+二段户数×1.2+三段户数×1.4...段户数×[1+(n-1)×0.2]
(1段)(2段)(3段)(N段)
②各段用户摊分电量=基本电量×[1+(n-1)×0.2]×入住率 ]
③开发商或物业管理公司承担部分
电梯电量 — 用户分摊电梯电量和
④物业公司或开发商将②、③两部分电量电费统交电力部门。
4、中央空调电分摊方法按
按房屋建筑面积分摊。
户中央空调用电量=用户建筑面积×中央空调总用电量/中央空调用户总建筑面积
如有中央空调使用计时条件的,应结合使用时间进行分摊。
5、其它公用电量分摊方法
按用户数,平均分摊梯灯电量。
其它分摊电量=其它公用电量/用户数”
十、合肥市物价局《合肥市住宅小区物业管理收费等级评定标准的规定》第13条:“物业管理企业自用部分产生的水、电、气、热等费用由物业管理企业承担;共用部位、共用设施设备产生的水、电、气、热等费用由业主承担。”
十一、惠州市惠阳区人民政府网业主咨询“物业公摊水电费”问题,内容如下:“现在住的小区都在收公摊水电费,我的房子装修好了,曾经住了一段时间,回了老家,中间有3个多月没在小区里住,现在物业的要收这段时间的公摊费用,想咨询一下,小区的公摊水电费包括哪几部分,及它的开始收取时间。是否和物业管理一样子收取的?希望物价局的工作人员给予回复。谢谢”。惠阳区房产管理局回复如下:第一、小区的公摊水电费包括:公共用水、自来水损耗费用及二次供水电费、小区内公共照明、智能电子监控、电梯等。第二、小区的公摊收费按照“谁受益谁分摊以及按实分摊”的原则进行,根据惠州市惠阳区人民政府(惠府办[2005]176号文)《关于转发惠州市物业服务收费暂行规定的通知》第12条的规定,凡属向住户分摊的公用水、用电费用,必须单独列帐,向住户公布费用分摊的办法和总金额以及各住户应负担的金额等。如业主“中间有3个多月没在小区里住”的情况,管理处不应该收取这段时间的公摊水电费。 物业管理服务费按《物业管理条例》以及国家发改委、建设部〈物业务管理服务收费办法〉15条,商品房交付后,不入住也应交全额管理费,未售的由开发商支付。可见公用水电费分摊与物业管理费的收取方法不同