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物业管理强制权利的看法

时间：2012-11-20 13:26    来源：未知    作者：admin    点击： 次

物业管理是一种很特别的服务，所遇所见尽是琐碎小事，然而这些鸡毛蒜皮的小事却又直接牵涉到个人的切身利益，容易出现冲突，物业管理者就必须要管，这是其职能，是其合同义务，是其责无旁贷的工作，但有时候的确让人很为难：
　　业主是“上帝”，这一点都不错。但假如某日张“上帝”带着好几条狗在花园里玩，把李 “上帝”吓的连晨练都无法继续，李“上帝”要求物业管理者坚决把狗从花园里轰走，张“上帝”却不听劝告，物业管理者该怎么办？
　　或者，王“上帝”要装修，准备把一面墙拆掉。而刘“上帝”认为这墙是承重墙不能拆，并要求物业管理者制止。结果王“上帝”既不听劝，也不怕罚款，物业管理者该怎么办？
　　这类问题同时也是最令物业管理者挠头的事情。之所以挠头，一是没有强有力的解决办法；二是怕即便强力解决了，反而使别的业主认为物业管理者对业主无礼。但是如果缩手缩脚，同样会招来不满——其他业主认为物业管理者该管不管，不履行职能，你看麻烦不麻烦。
　　前不久，我同专门做物业新闻的吴编辑聊天，我们就谈到，其实一个小区就是一个小规模的社会，而物业管理者的职能与政府机关管理社会非常相似。我记得孙中山先生谈到，政治者，管理众人的事也。物业管理的职责，并非维护一家一户之私利，而是保障社区及全体业主之公益。所以，从这个角度来说，上述类比倒也不为过。作为政府，没有国家机器与行政强制手段为辅，根本无法管理社会。相应地，如果物业管理者没有一定的强制性权利，同样也干不好物业管理工作。如果某些业主不遵守物业管理公约，破坏社区环境、秩序，严重损害公共或其他业主的利益的情形，但又不至于严重到妨害社会治安，物业管理者进行管理干涉时，行为人不仅根本不听规劝，甚至采取一些不当行为拒绝管理，物业管理者能否对其采取强制性措施，迫其停止该不当行为？这个问题不解决，物业管理者就没有相应的权利，结果只能是不管或者管不了。这就无法尽到保障与维护社区及全体业主公益的职责，全体业主支付物业管理费所要得到的本质服务也就无从谈起了。所以，这实际上是对全体业主利益的损害。
　　因此，我认为物业管理者若要切实搞好物业管理工作，就应该要有一定的强制性权利。但是这里存在两个障碍，一是这种权利从何而来，二是这会不会被认为是侵害业主人身权利。
　　我使用的是“权利”二字而非“权力”，是想说明这种权利不是天生的、不是国家规定的，而是广大的业主通过物业管理合同、契约等赋予物业管理者的。
　　在西方的法制思想史中，“社会契约论”非常重要，其内容是说，国民与政府之间，存在着一种社会契约，国民的契约义务是纳税供政府使用。而政府的契约义务则是服务民众、保护民众。这种思想当然争议也比较大，但我觉得，这对物业管理法律关系好像比较适合。
　　物业管理者只有通过物业管理契约，得到全体业主的委托与授权，才享有管理物业的权利。如果业主意识到，只有赋予物业管理者特定的强制性权利，物业管理者才能有效地、完整地履行物业管理职能，更好地为业主服务，业主就应该在物业管理契约中予以说明。这种强制权利不是物业管理者本身具备的，业主在物业管理契约中的授权才是这种权利的源泉。业主可以授予其这种权利，也可以不授予或者收回这种权利。
　　而当物业管理契约中载明这种权利后，广大的业主就有义务尊重物业管理者的这种权利，配合物业管理者的工作。很有可能，这会限制一个、几个、甚至是小部分业主的绝对自由，但同时维护了全体业主的利益。所以，如果物业管理者对某一业主的不当行为采取强制性行为，那么这种行为应该是包括该业主在内的所有业主都明知与许可的，因而，物业管理者的行为不构成对该业主的侵权行为。
　　物业管理行业越来越成为一种专业，很重要的一点就是这种重要性、复杂性。虽然是以管理物业为工作内容，但实际上，处理人与人的关系才是工作的难点与重点。