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业委会难运行的原因

时间：2012-11-13 11:42    来源：未知    作者：admin    点击： 次

好不容易成立起业主委员会，但为何不久就渐渐陷入举步维艰的局面，甚至矛盾问题更加突出？业委会运行难背后，折射出哪些现实的尴尬？

　　武汉市人大常委会常委、中南财经政法大学法学院教授简基松，中南财经政法大学法学院教授乔新生等专家学者指出，导致业委会运行难的主要原因包括：业委会法律地位尴尬；决策难与执行难的尴尬；成员精力难以保证的尴尬；从深层次来看，还与我国长期缺乏社区自治的文化土壤有关。

　　没定性，法律地位有点尴尬

　　“小区业委会的法律地位比较尴尬，是导致其运行困难的重要原因。”简基松说：我国《物业管理条例》，以及刚获武汉市人大常委会通过的《武汉市物业管理条例》，都未对业委会究竟是个什么性质的机构作出明确界定。因此，一旦小区业委会需要启动诉讼，特别是面临集体表决时，就非常困难，这也是许多律师普遍反映的问题。

　　不齐心，决策起来实在困难

　　小区业委会的很多决定，尤其是重大决定，都需要过半数或是超过2/3的业主来决定。“这一规定从理论上来说没问题，但实际操作起来却很困难。”简基松说，很多业主认为事不关己，不到关键时刻不愿参与投票，所以召开业主大会也并不是件容易事，“再加上业主们不齐心，各有各的想法，一项决策要想过半数业主同意，可以说非常之难。”

　　中南财经政法大学民商法博士苏艳英对此也有同感。她认为，很多业委会成立的动因，往往是监督或对抗物业公司，维护业主权利，“如果没有矛盾出现，业主就不愿意花时间、精力去参加业主大会。”

　　无经费，搞起工作捉襟见肘

　　尽管业委会是一个代表业主行使权力的机构，但在很多情况下，它往往既无办公场所，也没有办公费用。经费缺乏，成了业委会运作的一大“死穴”。“不少业主希望有人为自己服务，又不肯给别人经费，还希望别人掏钱为大家维权，这不是做梦吗？”简基松指出，现行法律规定也存在缺陷——对于业委会的工作经费来源及筹措问题，国家的《物业管理条例》未做规定，《武汉市物业管理条例》也规定得并不明确。业委会经费没保证，很多业主大会的决策执行起来自然困难重重。“业委会要想长期运行下去，就不可避免地涉及到经费问题。”东西湖区一小区业委会主任陈树说，该小区业委会筹备、运行期间产生的一千多元费用，至今仍是由业委会成员垫付，“但业委会不可能一直靠热心人士义务干下去。”

　　兼职多，成员精力难以保证

　　现行法规对业委会成员的条件限制，成了业委会运行的瓶颈。业委会具有很强的服务性，需要足够时间和精力，而现今业主大多是年轻人，工作忙碌，根本无暇顾及此事，而有公益心、责任心和闲暇时间的老年人，却因为法规限制缺乏参与权和发言权。

　　这样一来，业委会成员多为“兼职”，时间和精力都很有限。翡翠城业委会副主任刘倩举例，该小区业委会成员五人，全都是在职人员，“现在的业主大多是年轻人，平时都忙于工作，哪有时间来顾及业委会的事务？”

　　汉阳一小区业委会主任杨欣表示，如果业委会成员难以保证有充裕的时间和精力，就不可能去更多地去关注小区环境、治安等状况，也不可能很好地关注业主有哪些需求，“为业主服务只能成为一句空谈。”

　　环境杂，业委会成员压力大

　　简基松说，业委会运作常常不可避免地涉及周边环境，而不少小区环境比较复杂，令业委会成员常常面临外部压力甚至是人身威胁，这也令业委会运行起来并不轻松。

　　还有相关人士指出，缺少政府职能部门的积极支持，也令小区业委会的运作举步维艰。名都花园业委会成员刘昌钢指出，在法律法规不甚完备的情况下，业委会相对于物业来说处于弱势地位，没有物业公司来执行业委会的决议，再好的计划也只是一纸空文。

　　深层原因：缺乏自治的文化土壤

　　中南财经政法大学法学院教授乔新生指出，业委会是典型的小区自治组织，“从深层次来看，小区业委会运行难，与我国长期缺乏社区自治的文化传统有关。”

　　乔新生表示，西方国家有社区自治的传统，如社区义工一起劳动，就可签订自治规约，形成“入社自愿，退社自由，民主管理，按劳分配”的自治体制。而在中国传统文化里，习惯于“各人自扫门前雪”，缺乏自治的文化土壤，也是导致业委会运行难的原因之一。

　　他山之石
　　在破解小区业委会运行难，特别是解决小区业主参与意识不强、业委会工作经费紧缺等问题上，外地有哪些好的做法可供我们借鉴？记者发现，有些城市已经为武汉提供了一些宝贵经验。

　　激励业主来参与

　　只有业主充分参与到小区公共事务管理中，业委会的决策才能得以执行。北京朝阳区金港国际小区业委会，将业委会工作内容及流程、业主办事指南、业主大会、业委会制定的规章制度、业委会签订的合同范本和业主大会审议、表决的提案等内容，编成《业主委员会工作手册》，发放到每一位业主手中，以让更多业主了解业委会。

　　同时，业委会必须将工作透明化，即时公布工作汇报、财务账目。业委会利用结余资金开展一些公益性活动，给参与者一定奖励，激励更多业主参与到小区的管理之中。

　　从停车费挤经费

　　为解决经费紧缺问题，绍兴一小区业委会利用停车位，两年内收取40多万元停车费，除去社区安保等基础设施建设，结余达到20多万元。业委会为争取经费，和物业进行了明确的分工：小区正常物业管理和设施保养由物业公司负责，物业公司向小区业主收取每平方米0.8元的费用，另外，小区地上100多个停车泊位的收入三成归物业公司，七成归业委会调配使用。

　　有了资金，还得有本明白账。苏州一小区破解物业管理难的诀窍之一，就是在财务上实行“三权分立”：两人分别负责保管银行存折和密码，具体用钱必须通过第三人，记账、查账分别由专人负责。每个季度，业委会都会在每个单元的显眼处，公布小区的财务明细账目。因此，居民可以放心、主动缴纳费用。

　　公开招标选物业

　　业主与物业公司的纠纷，常常将小区管理带入困局。长沙一小区业委会曾因物业公司的服务质量问题，而与之对簿公堂。事后，该业委会采取的措施是，以公开招标的方式选择物业。然后由该物业公司代管3－6个月，业主对物业公司的服务满意，再与物业公司签订正式合同。为了避免双方产生纠纷时，取证不便，业委会在日常工作中，对所有与之相关的会议纪要、工作联系函、单据进行归档保存。

　　北京部分小区干脆辞退物业公司，采取业委会直管的模式，自聘直接其负责的职业物业顾问。业委会开设专门账户，业主将物业费直接打入指定账户内。为保证资金安全，在公安局对次账户备案，任何动用资金的行为，须征得业委会主任、监督委员会主任的共同签字。物业顾问根据实际需要，组织聘用安保、后勤等人员，开展物业工作。这样省略了物业公司的盈利环节，人员精简，也省下了一大笔物业费用。每年从富余资金中，拿出一定的资金奖励物业公司优秀工作人员。

　　政府培训业委会

　　大部分业委会是居民们一腔热情自愿组织起来的，因不熟悉法规，办起事情来往往没有头绪，或者常常是好心却没办成好事。在广州、上海等地，政府掏钱免费举办业委会成员培训班，以提升业主委员会依法、有序、理性参与物业管理事务的自治管理能力。