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物业管理行业市场分析报告

时间：2012-11-13 11:40    来源：未知    作者：admin    点击： 次

一、对市场经济条件下的“低收费、零收费”现象的透视与分析

　　1、价值规律是市场经济的基本规律，价值规律基本内容和要求是商品的价值由生产商品的社会必要劳动时间所决定，商品交换以价值为基础。价格围绕"等价交换价值点w上下波动，是价值规律作用的表现形式。中国物业管理是市场经济的产物，物业服务区别于传统房屋管理最显著的特点，就是有偿服务，是一种可以在市场交换的商品。因此，物业服务这种商品交换理应受到价值规律的制约。

　　企业是以追求利润最大化为目的的，牺牲自身利益而惠于客户，以“低收费、零收费”手段实施物业管理运作，显然是与“等价交换”原则相违背的，属市场经济运行中一种反常现象，其究竟如何生存?这其中必有深层次和隐性的原因。或者是企业发展经营的竞争策略，或者就是有其他的隐性经济收入和物业管理常规收费之外的经济来源。如若是企业竞争策略，是一种短期经营行为，则无必要予以分析，但如若是后者则有深入剖析的必要。

纵观“低收费、零收费”，的多种表现形式，其共性特点是业主少交或不交管理费，但物业仍需维修、运行、维护和管理，这说明物业管理费一定另有来源。或者是房地产开发商拨付，或者是商业用房的租赁经营收入，再或者是利用物业资源进行商业运作收益，与其它企业不同的仅仅是来源渠道有异而已。问题是这种来源和渠道是否可靠?是否存在问题?是否合法?由开发商支付管理费，开发商为什么要向业主提供“免费午餐”，承担不应由其承担的费用?这在逻辑上和市场经济条件下是无法自圆其说的。退一步而言，不去追究开发商的动机、目的，开发商如何兑现承诺，从实践效果看，由于缺乏保障机制，结局往往是草草收场。以商业用房的租赁收入弥补管理费，则涉及商业用房的产权归属，商业用房如果归属业主，则是业主换了一种方式自行缴纳管理费。如果产权归房地产开发商，那么仍然会产生前者所述的与开发商支付管理费同样的矛盾。而借助物业管理平台，进行商业运作，获得额外利润，以此弥补管理费缺失或不足，本是无可非议的，但如果这种经营收入不能弥补，物业管理正常运行就无法维持，则会引发业主和物业管理企业的新的矛盾，导致社会不安定因素的产生，这对构建和谐社会是有害无益的。

　　如果物业公司从中获利，那就是典型的寻租行为，寻租就是对业主权利的侵犯。即便在个别物业项目上可能获得收益，也并不具有可复制性。相反，从宏观角度来看，其浪费社会资源、降低效率却是显而易见的。众所周知，社会分工是商品经济的基础，在现代社会中，社会化大生产的基本发展规律是社会分工越来越细，专业化程度越来越高。一个普通物业管理企业，同时涉足多个专业化程度极高的领域，盲目扩张和大肆进入自己的非专业领域，不但将损失大量资金和人才，更有可能会对主营业务造成强烈的连锁冲击。

　　因此，物业管理的“低收费、零收费”，既非物业管理模式创新，也非正常的竞争策略，既没有预示物业管理发展方向，也没有对行业发展做出任何贡献，不是进步而是倒退，如不加以遏止，将对物业管理市场发育和行业发展产生消极的和负面的影响。

　　1.“低收费、零收费”是对消费者的误导和伤害客观上，物业管理服务产品的特性使交换双方存在严重的“不对等”一是专业知识和信息量不对等，二是组织形式上的不对等，三是承担民事责任能力不对等。在这样一个“不对等”的交换中，“低收费、零收费”势必误导业主对物业管理基本概念的认识，认为物业管理可有可无，更多关注服务价格而非服务质量。同时，由于消费者过分关注短期内的利益，相当程度上会忽视对物业管理服务的监管，造成消费者对物业管理服务的反应滞后，加上物业管理中的大量维修和养护工作实际是在业主不可见状态下进行的，为了降低物业管理成本，实施所谓“低收费、零收费”的企业很可能减少物业管理必不可少的维修和养护工作，削减物业管理成本中的预防性支出，无形中导致了物业的“风险后置”，给尚在心安理得享受眼前利益最大化的业主设置了一个物业提前坏损的巨大风险的陷阱。

　　2.“低收费、零收费”将削弱企业核心竞争力，增加运营凤险

　　“低收费、零收费”运作的物业企业一个重要的经济理论支撑点是规模收益正比增长。按照权威的《新包格拉夫经济学辞典》的解释。“对于某一产品，如果在某些产量范围内平均成本是下降或上升的话，我们就认为存在着规模经济或规模不经济。”即生产和服务规模的扩大，并不一定会使平均成本下降，利润也相应的不一定会上升。作为规模经济的“孪生兄弟”---规模不经济，规模扩大，成本上升，利润下降，更是客观存在的。如以电子商务为例，规模的扩大固然能使企业在采购上拥有更多话语权，但随之而来的是更为昂贵更为复杂的大型电子商务平台的建设，电子商务人员的薪酬支出更非普通物业人员能比，加上大型物流业的运输成本，日趋庞大的运营和管理协调机构支出，上述任何一项开支部极有可能抵消商品采购所带来的微薄收益，甚至造成巨额的亏损。物业管理开展多种经营，是丰富物业服务内容，弥补管理费不足，弱化物业管理交换双方矛盾的一个策略，但如果本末倒置，主次不分，则是十分危险的。

　　3. “低收费、零收费”将使行业发展误入歧途

　　当一个 “低收费、零收费”物业管理进入小区，其“洼地效应”必然会导致周边小区物业管理收费的大幅下降，物业管理企业若不降价，很可能会被业主解聘，必然造成更大的损失。对于个体来说，这种无奈的选择是理性的，但却引发集体选择的非理性。因为一旦当整个物业管理行业的降价成为习惯，消费者所关心和追逐的永远只会是谁的物业管理费收得更低。在如此一个信息不对称的低价市场里，消费者只关心价格，市场资源将惟低价者得，也反过来迫使厂商不断降低各方面成本甚至不惜牺牲服务质量，因为在低价，甚至超低价上，提供质次商品显然是更经济的行为。如此，则成本较高的优质商品和服务，很可能被劣质商品和服务淘汰出市场，形成“劣币驱逐良币”的恶果。市场交易的结果使得优胜劣汰的原则被违背，好产品在竞争中失败，而次品获胜，形成消费者心理和消费行为的“逆向选择”。

　　在物业管理服务市场上，“逆向选择”导致了市场的低效率和市场失灵， “低收费、零收费”服务不受到遏制，不但整个物业管理行业经过多年努力所构筑的物业管理服务消费意识和消费理念将趋于瓦解，而且“逆向选择”将使得物业管理服务价格和质量不断下降，最终导致市场严重萎缩甚至消失。

　　二、法律层面的“低收费、零收费”的审视与考量

　　1.“低收费、零收费”违背公平和等价有偿原则

　　从民法的基本原则公平和等价有偿的原则看，物业管理“低收费、零收费”现象是不符合这一基本原则的。《民法通则》第4条规定了这一原则，是指民事主体在从事移转财产等的民事活动中，要实行等价交换，一方享有权利『应向对方履行相应的义务，任何一方不得无偿占有。剥夺他方的财产和侵害他方的利益。也就是说在民事法律关系中，民事主体的权利与义务是同时存在、相辅相成的，且权利义务对等、并按价值规律的要求进行等价交换，取得他人财产利益或得到他人提供的劳务应与其付出的代价相适应。

　　合同法是民法的子法，当然也应遵循公平和等价有偿的基本原则，物业服务合同作为合同的一种更是要体现该原则。物业服务合同作为物业管理活动的基础，是建立业主与物业管理企业法律关系的惟一的法律依据，在整个物业管理活动中处于核心地位。这一原则在物业服务合同中体现为从业主这一方面来讲，交纳物业管理费的义务应与其享受到的物业管理服务的权利是对等和等价的，如果业主没有享受到这一服务或享受的服务与自己所交纳的服务费不对等，其有权追究物业管理企业的违约责任。

　　但是在物业管理“低收费、零收费”中，业主没有交纳物业管理费，就失去了要求物业管理企业达到期望的服务水平权利的依据。从物业管理企业这一方面讲，物业管理"低收费、零收费"已经使物业管理部分或全部成为一种附赠品，因而注定物业管理服务的质量是无法保证的。同时，由于物业管理企业向业主提供的是超低价或免费服务，在相当程度上不会顾及业主的反应和要求。

　　而业主享受的超低价或免费服务，也缺少参与管理的积极性及维护自身权益的主动性。

　　2.“低收费、零收费”违背《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定

　　物业管理“低收费、零收费”归根结底采用的是一种价格竞争手段，这是一种不正当竞争，违背了《中华人民共和国反不正当竞争法》第11条“经营者不得以排挤对手为目的，以低于成本的价格销售商品”的规定。该条款包括两个方面，一是主观标准，以物业管理“低收费、零收费”这样一种营销手段进入市场，其动机不能排除是为了抢占市场份额从而达到排挤对手的目的，二是客观标准，即以低于成本的价格销售商品。物业管理是种特殊的商品，一种准公共性服务商品，实行物业管理是为了确保物业的正常使用，必须支付必要的成本，《物业服务收费管理办法》第11条也对物业服务成本作了具体的界定。而“低收费、零收费”是不收费或严重背离成本的一种定价方式，以低于戚本的价格销售物业管理这种特殊的商品，无疑是违背了《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定。

　　3.“低收费、零收费”现象违背了《物业管理条例》的基本精神

　　《物业管理条例》第41条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《物业服务收费管理办法》第5条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及与服务水平相适应的原则。合理原则是指物业管理收费应因地制宜，以服务发生的成本为基础，针对不同类型的物业、不同对象、不同消费水平，合理地核定收费水平。质价相符原则，指物业管理服务的收费标准应与服务质量相适应。这些原则的目的就是要形成“质价相符”的物业管理收费机制，“低收费、零收费”的本质否定了在成本基础上的合理定价，否定了质价相符的原则。如前所述，“低收费、零收费”偷换了“物业管理”的概念，抹去了业主应承担的全部或部分义务，践踏了物业管理质价相符的收费原则，使初步培育出来的物业管理消费观念，倒退到计划经济福利性低房租、房屋管理的陈旧观念。

　　“低收费、零收费”之所以卷土重来，绝非偶然，是有其深刻的社会历史原因的。目前我国物业管理行业是一个劳动密集型、技术含量不高，技术壁垒比较低的行业，物业管理企业大多是房地产开发公司派生出来的，基本沿袭的是“谁开发，谁建设”的旧模式，加之当前广大业主的维权意识空前高涨，而物业管理消费意识和服务意识都不到位，物业管理法律法规相对滞后，在这样社会经济面临转型，物业管理市场竞争日益激烈，物业管理行业高速发展的社会历史大背景下，“低收费、零收费”的出现是必然的。

　　三、“低收费、零收费”的对策思考

　　1.完善法制建设

　　法制建设是物业管理行业规范、长足发展的根本保障，针对我国目前物业管理不断发展的情况及我国相关立法进程，有必要对现行法律法规进行系统梳理、补充、修订和完善，通过完善法制建设，进一步规范物业管理各主体在物业管理活动中的行为。

　　2.强化行业自律

　　行业自律是市场经济中企业 诚实信用"原则的突出体现，物业管理协会在行业自律中应起到组织、监督的主导作用。因此行业协会应及时、有效地建立会员强制入会、训诫、通报批评、公开谴责和取消会员资格、会员诚信记录档案等相关自律制度。通过行业自律制度，提升物业管理行业协会的社会地位和信誉。

　　3.加强理论研究

　　物业管理理论研究是行业发展的不竭源泉，也是法律法规制订的重要前提，加强理论研究，突出理论研究在行业发展中的地位和作用，广泛开展多层次多学科的理论研究，建立一支行业内专、兼职相结合的宏大的理论研究队伍，是物业管理科学发展的重要基石。

　　4.创新制度设计

　　创新是发展的灵魂，创新制度设计是物业管理健康发展的必要保障。

　　在物业管理的外部，引入发达国家物业管理制度，如类似物业管理事务所等中介机构作为第三方客观介入，定期实施外部独立的管理费会计审核或外部审计，进行专业的物业服务质量评估。在物业管理内部，完善物业管理企业内部的管理制度，量化物业管理服务质量的标准，提升物业管理服务的水平和档次。

　　5.正确引导舆论

　　人是教育的产物，物业管理作为一个新兴的行业，在其发展过程中对各个参与主体的教育和舆论引导是极为重要和必不可少的。一个事物或现象的出现必然会众说纷纭，但这些舆论并不都是全面的和准确的，这就需要发挥政府、行业协会、企业和媒体舆论导向的主渠道作用和沟通作用，将舆论引导到正确的方面来。