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物业管理项目退出的隐忧与思考

时间：2012-11-08 09:04    来源：未知    作者：admin    点击： 次

物业行业从找项目、争市场，由小变大，有弱变强，行业逐步规范的发展阶段，到目前，已经面临所接管的部分物业管理项目，存在入不敷出，选择退出或者勉强维持的尴尬阶段，选择物业服务项目的退出有时已经在所难免，退出带来的负面影响及深层问题值得探讨，现将本人从事物业管理、决策物业退出中所遇到的问题和一些感知与大家共同探讨。
　　一、物业项目退出的原因
　　物业项目退出的主要原因还是经费不足以成本的开支，这里所谈得的经费，包括一些拨款项目，因合同期限较长，原经费拨付标准不足以满足人员成本和物料上涨因素的影响，致使原固定不变的拨款经费和增长的企业成本形成接管项目无利可图，甚至收支倒挂。同时，也包括收费小区的收支出现不平衡的问题，同样的原因，有些收费小区合同期限较长，收费标准多年不变，政府也没有相应的收费价格指导政策，还有收费小区的顽疾问题，即：收费难、收费率不高的问题，使物业公司经营举步维艰，选择退出物业管理区域就是物业公司迫不得已的出路。然而，经费不足也不是全部退出物业管理项目的理由，有些由于管理矛盾造成的双方沟通障碍，协调解决事务手续繁杂，费用结算周期长，无偿增加工作量等问题，使物业公司苦不堪言，退出也成为必然选择。
　　二、退出物业管理项目面临的一些问题
　　就我公司而言，存在的主要问题不是甲方不选择我们，而是我物业公司主动退出，这就存在甲方想保留原经费拨付标准，挽留我公司继续提供服务，和我公司必须决策退出的矛盾。怎么解决这一矛盾呢？《合同》到期前，先给甲方主管领导“透透风”，按合同约定，合同到期提前一个月发给对方一个公函，明确表态讲明原因，紧跟着回访甲方的态度，促使对方尽快形成决议，若协调此事对方有脱延，须再发合同终止公函，约定退出时间表，促使甲方走到善后事务处理的程序。在这种情况下，有可能造成甲方选择给予宽限期，作为物业公司来说，物业的撤出，存在交接、人员善后安排等相关善后事务及手续，可以满足甲方要求。宽限期不应超过一个月，在宽限期内，尽快督办甲方选择新的物业公司，为甲方也可以提供一些物业接管的思路，尽快完成战略性的退出，成功的退出，不仅甩掉了经济亏损的包袱，也解放了公司的项目管理人员，减少了企业的维修、管理等成本。对于主动决策退出的公司来说，实现成功的退出，为公司的良性发展奠定了基础。若退出决定是甲方或业主委员会形成的，物业公司还想继续提供服务，这种情况就要看物业公司的努力程度了，也可以用以上处理情况作对比，要求甲方或业主委员会给予自己物业管理宽限整改期，争取提高服务标准和服务质量，尽快解决急待整改的问题，请求甲方和业主使用人的理解和支持，争取使甲方决策者取消物业退出的决定，挽回被撤退形成物业公司管理项目的缺失和声誉上的影响。
　　退出物业应该注意的提高认识，从形式上不外乎物业管理公司不愿继续提供物业服务和物业受益人不再继续接受服务两种情况，但是站在物业公司的角度来说，如果是主动提出退出的，一定要坚持，不要做无原则的让步，宽限一到，强行退出，把该甩的包袱一定要甩掉。甩掉包袱才能轻装上阵，如果是被动要撤出物业项目的，做最大的努力，做好协调、沟通及善后事务，尽量消除影响，化解甲方和提供服务员工等逐项矛盾，减少物业管理公司的麻烦，吸取经验教训，争取在物业管理领域里立有一足之地，否则，将会被无情的市场所淘汰。
　　三、面对物业撤出的几点深层思考
　　前面已经在原因中讲到了，合同期限是一个值得探讨的问题，合同期是一年以上的，对于优势项目物业公司赢利较好的或服务环境良好的项目来说，对物管公司是利的，但随着时间的发展，通货膨胀的压力会逐渐显现出来，一个五年以前的经费拨付标准，当时是赢利较大的，在第三年就有可能赢利甚微，到了第五年，已经收支不平了，但合同期限还未到，追加经费又没有可能，造成物管企业进退两难的局面，选择撤出要承担高额的违约金和声誉损失，硬撑着，公司就得不断往里亏钱，最终走入退出决策这条路。所以，在物管项目合同期限上要引起足够重视，要有长远规划，要考虑市场和国家政策，尤其是价格因素的影响，但合同期限以五年为限，不能签十年、二十年的远期合同。