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对住宅物业管理现状的几点思考

时间：2012-11-05 12:48    来源：未知    作者：admin    点击： 次

对住宅物业管理现状的几点思考

——写在《物业管理条例》颁布实施5周年之际

金志清

随着住房商品化进程的不断推进，物业管理已成为我国第三产业中重要的产业，它是城市建设及构筑和谐社区的重要组成部分，行业地位逐渐提高，同时，物业管理这一新兴的房地产管理模式已逐步为人们所认识和接受。然而，我国物业管理起步较晚，发展不平衡，在近20年的发展过程中，一些新问题，新情况不断出现，一些深层次的问题逐步暴露，反映也越来越突出，归纳起来有以下几个方面：

1、物业管理法律、法规不够完善，行业缺乏良好的法治环境。由于物业管理在我国是新兴行业，各种相关的法律、法规均在探讨和制定中，政府还没有形成完整、系统的法律体系。目前物业管理法制建设存在的主要问题有以下几个方面：一是物业管理法规制度还有待健全；二是物业管理市场还有待规范；三是物业管理企业的设立及其运作还有待规范；四是业主、业主委员会的性质、作用还有待进一步明确和加强；五是物业管理分等收费的可行性究竟如何，业主只要高质量的服务，不愿承担相应的费用，甚至拒付物业管理费，这种情况使物业管理很为难。

2、对物业管理行业的观念亟待改变。一是业主观念陈旧。许多业主多年来习惯于接受房管部门的管理和无偿服务，不能接受物业管理市场机制的有偿服务，造成物业收费过低或业主不分清红皂白地拒不交费，使相当一部分物业公司得不到正常的经营收益，处于亏损状态而无法开展正常工作。二是社会、有关行政部门的观念落后。没有赋予物业管理应有的行业地位，一方面强调物业管理的重要性，而另一方面又忽视物业管理行业的长足健康发展，将物业管理业务看作是简单劳动，认为只是搞清洁卫生，设施维修保养，秩序维护，收取管理费，是一种廉价吸收社会剩余劳动力的劳动密聚型行业，还有，只要发生在小区里的事，不是按物业的职责；非要无职无权的物业管理去解决。曲解了物业管理的内涵，有的还迫使物业管理代人受过，而不是作为一个独立的行业来认识和研究的，更没有认识到物业管理行业的科技含量和对国民经济的贡献，没有理解物业管理行业应该是具有较高行业人员素质的知识密集型行业。

3、很多小区的业委会有待建立，业主委员会在物业管理中的地位和作用有待进一步地明确认定。业主委员会是在物业区域内代表全体业主依法履行职责的执行机构，是业主实现自治管理的组织保证，然而现在还有部分小区没按“规定”成立业委会的小区，即使成立的业委会，其作用和操作方式很明确。业主委员会作为社团的优点是其法定代表人可就物业管理的有关事宜作出决断,从面具有较高的运行效率，但它的决议形成过程在实际操作中比较困难，同时，业委会是群众性自治组织，又难于明确其责、权、得、利，很难实质性履行其义务。

4、业主的民主管理意识淡泊，自律性差。一个物业居住区就是一个封闭的小社会，在这个小社会里，居民的文化背景、消费层次、工作阶层各不相同，要想真正实现业主自治自律的民主管理意识和民主管理方式非常困难。业主对物业区域的管理权是通过选择业主委员会，并授予业主委员会相应权力来实现的。但是，大部分居民的民主管理和民主参与意识较差。主张权力而放弃义务比较普遍，对直接利益损失关注而对间接利益损失忽视，对明显的利益损失关注而对隐性的利益损失忽视。

5、住宅小区行政管理与物业管理市场化的矛盾碰撞。由于传统体制的惯性，在社区事务中物业管理与行政管理直接发生碰撞的现象非常普遍。其一，主体冲突。街道组织作为行政性管理体制主体，既要充当政府角色，贯彻政策法规；又要承担社区服务功能，变成了全方位的管理者。而物业企业是经营性管理主体，主要职能是满足社区中个性化、多样化和非组织化的社会生活需求。物业企业与街道组织的职能相互重叠，责任都不明确，物业企业几面受压，难以进行市场化规范动作。其二，目标冲突。作为企业，市场化目标是注重市场回报，追求经营利润。如果企业不消灭亏损，则亏损就会消灭企业。物业企业作为较特殊的一类企业，需要通过城市管理职能市场化来获取管理酬金。然而因企业机构与政府行为的目标不同，难以形成合力，往往造成令出多门，无所适从（最低工资年年涨，物业管理费年年不涨，让物业管理企业怎样来承担这些费用）。

以上诸多弊端，致使物业管理公司步履艰难，真可谓“前途是光明的，道路实在太曲折”。就目前的现状而言，急需采取切实有效的对策：

1、要求政府部门尽快建立统一的物业管理法规，完善物业管理的法律体系，使物业管理有法可依，有章可循，能够依法运行。使开发商、业主、物业公司之间的现、权、利明细化，以减少纠纷，更好地维护各方面利益。

2、明确认识和评价物业管理行业及其重要地位。社会、政府、业主和物业管理公司本身都要正确认识和评价物业管理行业及其重要性。物业管理体制行业的产生是社会经济发展的必然产物，传统的房屋管理模式和体制，不能适应社会主义市场经济发展的要求，不能真正实现物业区域的有序、良好的管理，不能满足所有业主对物业管理的全方位要求，物业管理行业的业务内容是其它行业不能替代的，它是现代城市管理的重要内容和手段，是全体居民对所属物业实现自治管理权的必然途径。随着城市现代化的建设，人民生活水平的不断提高，对物业管理的需求和要求会越来越高。

3、要求由政府加大监管力度，推行物业管理的市场化进度，实施招投标，由业主来选择信得过、能够提供质价相符的服务的物业管理企业，通过优胜劣汰来提高物业的整体水平。

4、明确业主委员会在物业管理中应有的性质和作用，在小区物业管理工作中体现出物业管理公司与业主之间平等的法律关系。对业主委员会的职责权力、运作规范及制度需要予以明确，既要发挥业主委员会作用，来确保业主合法权益，同时又要防止其越权，给正常的物业管理带来困难，对此要理顺政府部门与业主委员会之间，物业公司与业主委员会之间，以及业主委员会与业主代表大会之间的关系。为此，一要将业主委员会组成人员纳入有序管理渠道，把好选择和人员素质关；二要加强行政管理力度，对业主委员会工作进行帮助、指导和监督，建立联系制度和网络，对业主委员会进行定期培训，使业主委员会懂得如何操作，正确行使权力，履行义务；三要完善业主委员会组织规则，明确业主委员会的选择、换届选举，登记的程序，业主委员会成员的条件、义务和职责以及业主委员会的议事、决议制度。

5、加强业主的民主自治意识的建设，一个物业区域管理好坏，很大程度上取决于业主的文明和自律水平，要加强对物业管理、法规的宣传，增强业主和业主委员会的参与管理的意识，使他们明白参与管理的效果直接影响全体业主的合法权益能否得到实现，使他们从被动参加管理转变为主动参与管理。

6、针对行政性管理与物业管理的矛盾。首先，应该建立契约机制。物管企业与街道组织应建立协议关系，明确双方的权益，规定街道组织为行政性管理主体，而物管企业则为经营性管理主体，各自承担相应的义务及履行相应的职责。其次要建立约束机制。要规范街道组织行为，特别是要约束其经济职能，同时应加强各社区事务主体的相互监督约束和内部的自律约束。三是建立行为机制。要维护物管企业的合法权益，在遵守《公司法》、切实履行合同的情况下，不应该让物业企业承办与职责不符的工作，不应增加企业负担。

7、物业管理服务工作面对千家万户，存在着“众口难调”的问题，与其它行业相比，他更具有烦琐性，物业从业人员经常要忍气吞声是常有的事。在目前的情况下，物业从业人员要改变不被动的处境，一方面要靠政策法规的扶持，业主的观念转变，另一方面物业从业人员要重视对自己的综合能力和公关意识的培养，从而使自己从容地应对一些事情，以符合“做精、做强”的要求，只有这样才能降低管理成本。

随着城市现代化建设步伐的加快，人民生活水平的不断提高，人们要有一个美好的生活、工作环境已经离不开物业管理。然而，物业管理的某些不如人意的现状，迫使我们有关人员要冷静地思考，认真地予以解决，使物业管理真正地跟上时代发展的步伐