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积极参与前期物业管理，营造可持续管理环境

时间：2012-11-05 12:44    来源：未知    作者：admin    点击： 次

前期介入是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，在此过程中，物业管理企业从使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业做好管理准备。

前期介入主要有以下目的：

1、履行开发企业的委托；

2、履行法规规定的义务；

3、保障各业主的权益；

4、为顺利接管进入长效管理打好基础；

5、拓展物业公司的品牌形象等。其中，在业主还未确定前，切实从保障业主和使用人的权益角度出发，妥善处理前期管理中与各工作对象的关系，营造一个可持续的环境，以利于当前和将来各类问题的解决，是前期物业管理工作扮演的一个重要角色。

前期管理中工作对象主要包括：开发商、施工单位、监理单位、政府有关部门和早期业主等，他们中的很多人在未来的物业管理外部公共关系中均扮演非常重要的角色，抓住前期管理阶段各方工作联系紧密这一机遇，建立起互信关系，对于保障今后物业管理工作的正常开展是非常有利的。下面，就前期物业管理工作中的需要处理的一些关系谈谈个人的肤浅体会。

一、与开发商的关系

物业公司是受开发商的委托介入前期管理，从战略上紧紧抓住保障业主和使用人权益这一指导思想，在具体行动上又积极充当好参谋、好助手。

我们在前期介入工作伊始，就开宗明义地表明了这一想法。考虑到开发商的项目部管理人员人手紧、担子重，我们做到腿勤、眼勤、嘴勤的“三勤”；及时反映工程质量和施工中的问题，也接受开发经理部的指示，查勘现场，及时反映施工动态和质量问题；在电力公司向园区送电过程中，尽管首次送电应该由施工单位实施，但因为这项工作由于开发商的原因而拖了半年之久，施工单位只委派了两名工人来承担这七个配电站的低压送配任务，在开发经理部的要求下，物业工程技术人员加班参与调试，并承担安全监护和信息联络工作，并主动值班到深夜。对于早期租户提出的电力增容问题，我们提出物业楼的备用电要以250KW的调配技术设想，尽管开发商开始有顾虑，但也承认这一方案是唯一具有可行性的方案，客户在听取了这一信息后，通过多方努力最终促成了此事的解决，客观上也为物业公司节约了每月三千多元的固定电价支出。

二、与监理单位的关系

物业公司前期介入工程建设进行监督并提出改进建议，但又只有建议权而无执法权，发现问题除了向开发商提出建议外，还可以借助监理的力量。即使发现问题时时得不到响应，我们也及时向监理反映。时间长了，监理也愿意听取物业管理方的意见，巡视工地时也愿意邀请物业管理人员一起参加，就悬而未决的事情，监理按制度出具了书面整改通知单， 这样就让物业提出的意见与建议通过监理方及时反映给开发建设施工单位。

三、与施工单位的关系

在一些问题比较多的项目上，往往反映的是施工单位领导的质量意识和管理水平，即使是一个信誉好的建筑公司也有出差错的地方。关键看施工管理体系的执行力度。我们在与施工单位接触中，比较注意以下两点：一是先通气，对于某某方面存在问题，我们会向开发商及时反映；二是强调这是过程中的问题，希望加强对施工人员的管理和监督。这样施工单位从心理上就不至于产生抵触。但是从程序上，物业公司还是坚持通过正规渠道向开发商反映问题。

总之，前期管理确实面临诸多困难，但是，从业主利益出发，知难而进，建立互信，营造可持续管理的环境，是物业管理长效化管理的前提和基础。