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物业管理的市场监管

时间：2012-11-02 10:38    来源：未知    作者：admin    点击： 次

每个有效率并且讲人道的社会都会要求混合经济的两面——市场和政府的同时存在。如果没有市场或者没有政府，现代经济运作都会孤掌难鸣。

 

—— 保罗· 萨缪尔森

 

与私有产权制度和市场经济体制发育更为成熟的西方国家相比，我国的物业管理走过的是一条迥然不同的道路，其中的一个重要特征就是：政府在我国物业管理发展进程中扮演着不可或缺的角色。在上世纪九十年代中期至今的十五年时间里，我们不仅建立了一套具有中国特色的物业管理政策法规体系，而且构建了一个覆盖国家、省（自治区、直辖市）、市、县四个层级的物业管理行政监管系统。笔者认为，在总结物业管理三十年的发展和成就之际，各级从事物业管理行政监管工作的同仁，有必要从繁杂的日常工作中抽身，重新研讨物业管理市场监管的依据和目标，分析梳理我国物业管理市场监管的现状和问题，学习借鉴先进国家地区和其他行业的经验和做法，并为今后优化和完善我国物业管理市场监管体系探索新路。

一、物业管理市场行政监管的理论依据
（一）政府行政监管是补救物业管理市场失灵的需要
物业管理有别于传统房屋管理的本质特征是市场化，理想的物业管理市场应该是物业服务产品能够完全按照市场价格自愿地以货币形式进行等价交换，然而在物业管理市场的实际运作过程中，不可避免地存在以下三个方面的缺陷：

一是不完全竞争。在前期物业管理阶段，由于业主共同利益代表者的天然缺位以及物业服务企业的被选择地位，决定了建设单位作为初始业主在前期物业服务交易中的强势地位，具体表现为建设单位对前期物业服务企业的选择权和前期物业服务费用的定价权。在日常物业管理阶段，虽然法律赋予业主大会自由缔约和竞价的地位，但业主大会制度的完善和业主团体的成熟是一个漫长的过程，物业服务企业在物业管理市场中的卖方优势地位亦将长期存在。物业管理行业存在的不完全竞争，虽然难以达到垄断这种极端形式，但却同样导致物业管理市场的不公平和低效率。

二是不完全信息。在前期物业管理阶段，由于建设单位与业主以及物业服务企业对物业产品本身的质量和性能等相关信息的掌握程度不同，在严格专业的物业承接查验程序缺乏的情况下，开发过程中的大量遗留问题可能转嫁给业主和物业服务企业，加重业主和物业服务企业的负担。在日常物业管理阶段，由于物业管理服务供需双方信息不对称，物业服务企业可能利用与业主在掌握物业服务专业信息的数量和深度上的不均衡，人为减少有效供给或降低服务成本，产生物业管理服务中质价不符的败德行为，进而导致物业服务市场无效率状态的出现。

三是外部性。良好的物业管理所带来的楼宇外观的整洁美化和小区公共秩序的安全放心，不仅惠及物业管理区域内的业主，还给周围的居民乃至整个城市带来良好的环境效益和社会效益，产生物业管理的正外部性。不良的物业管理不仅恶化物业管理区域内业主的居住和工作环境，降低物业本身的资产价值，而且会给相邻区域乃至整个城市造成不良的环境和社会影响，产生物业管理的负外部性。物业管理的外部性，使得物业管理市场之外的主体取得了收益或者增加了成本，容易引起物业管理市场资源配置的效率损失。

正是由于以上三个方面的原因，造成了价格机制在物业管理市场中不能有效率地配置资源的市场失灵，为了补救物业管理市场失灵带来的不公平和低效率，需要政府适度的行政干预和管制，以限制建设单位、物业服务企业滥用市场力量，矫正物业管理交易双方信息的不完全，激励物业管理活动的正外部性，弱化物业管理活动的负外部性。

（二）政府行政监管是维护社会公共利益的需要
经过近三十年的实践和发展，物业管理对我国社会经济的重大推动作用日益显现，突出体现在以下五个方面的综合性功能：一是改善人居工作环境。无论是作为生活资料的居住物业，还是作为生产资料的办公（商业）物业，良好的管理服务不仅有助于改善人们的居住环境和生活品质，而且有利于提高企业的工作效率和生产效能；二是维护社区和谐稳定。物业服务中的秩序维护管理，不仅促进了社区安定有序，而且减轻了政府治安管理的压力，物业管理服务中的社区文化建设，不仅丰富了居民文化生活，而且增进了业主的和睦和社区的和谐；三是提高城市管理水平。物业管理的外部性决定了物业管理水平对城市环境建设和城市管理水平的重大影响，物业管理是现代城市管理的重要组成部分，良好的物业管理有助于提升城市管理水平，降低城市管理的行政成本；四是解决城乡就业难题。劳动密集型的特征决定了物业管理行业是现阶段我国剩余劳动力的重要就业途径，伴随着房地产的快速增长和物业管理覆盖率的不断提高，物业管理行业对解决城乡就业难题将发挥更大的作用；五是推动国民经济增长。受经济周期波动影响较小的特征，决定了物业管理行业在稳定宏观经济中的天然优势，伴随着城镇化进程的加快和第三产业政策的助推，以及物业管理行业自身增长方式的转变和边际效益的挖掘，物业管理产值在国民经济中比重将持续增长。

以上五个方面的重大作用，决定了政府不仅仅只是从市场经济视角看待物业管理，而且应当站在社会公共利益的高度理解物业管理。作为社会公共利益的维护者，政府有必要适度介入物业管理市场，以最大限度地发挥其促进社会经济发展的功能。

（三）政府行政监管是推进房屋管理制度转型的需要
改革开放以来，中国社会进入全方位制度转型的时期，物业管理既是我国财产制度和经济制度转型的产物，也是我国财产制度和经济制度转型的推手。在财产制度的层面，以住房制度改革为起点，以《物权法》的出台为标志，我国的房屋财产权私有制度已逐步建立起来。《物权法》对共有财产权和共同管理权的确认，明确了业主作为物业管理责任者和物业服务消费者的法律地位，伴随着由居民变为业主的身份转换，物业管理责任的国家承担逐步转变为个人承担成为必然；在经济制度的层面，从旧有的计划经济体制向现代的市场经济体制转轨的过程中，房屋维修养护活动也相应地由按照国家计划转为服从市场规则，从房屋管理向物业管理的转变，不仅意味着专门从事房屋管理服务的主体由事业单位转变为企业法人，而且表明了房屋管理活动由遵循不计成本的行政命令转变为等价交换的价值规律，更是标志着广大民众由无偿福利制的房屋管理观念转变为有偿市场化的物业管理理念。

无论是财产制度还是经济制度，上述所有的转变都不可能在旧制度中自发地内生，也不能由广大业主自觉地实践，只有借助政府的行政力量，才能有效地推动房屋管理向物业管理转变的进程。物业管理市场化的方向和目标是业主主导型的物业管理，但房屋从公有向私有的转化和经济从计划向市场的转轨——这一有别于西方自由市场经济国家的独特路径，决定了政府主导型的物业管理必然成为我国物业管理市场化进程中不可逾越的阶段。

综合以上三个方面的理由，运用现代政府基本职能的理论，我们可以将物业管理市场行政监管的现实目标，概括表述如下：提高经济效益、促进公平交易、稳定宏观经济、保障公共安全。