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物业公司接管验收全攻略

时间：2012-11-02 08:57    来源：未知    作者：admin    点击： 次

物业的接管验收可分为分期验收、单项工程验收和全部验收几种。
①.分期验收
分期验收是指分期进行的工程项目经过竣工验收并达到使用条件,且需要提前使用时所进行的验收。例如住宅区,每当一批房屋建成并经过竣工验收后,开发商为了加快资金的周转,急于交付业主使用,即可提前进行接管验收,以使完成的建筑产品及时投入使用,发挥其投资效益。
②.单项工程验收
工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕,具备使用条件,能满足投产要求,经过竣工验收,开发商可向业主发出交房通知。开发商应先自行检查工程质量、隐蔽工程有关资料、工程关键部位施工记录以及有否遗漏情况、公共设施设备等,然后会同物业管理公司组织验收小组共同进行接管验收。
③.全部工程验收
全部工程验收是指物业管理公司根据国家有关法律、法规和标准规范以及有关部门批准的规划、设计和建设方案,对居住小区的各项建设指标进行统一的整体验收。泉州市秋实物业管理公司在接管刺桐豪园时,便是采用此方法。该公司推行ISO9001:2000国际质量管理体系。在接管刺桐豪园时,制订了自己的标准,他们的标准是在参照建设部《房屋接管验收标准》的基础上,根据豪园的建筑、设施和设备的特点与验收特点而制订的。验收标准的制订使接管验收有了依据,同时也为具体操作带来了便利。
其工作程序如下图:
公司领导下达接管验收指令
↓
公司组建接管验收小组
↓
作好接管验收准备
↓
进行资料验收移交
要求正确、真实补齐资料
验收是否合格
(是)↓ (否)
进行硬件设施、设备验收
要求开发商限时整改
是否合格
(是)↓ (否)
记录归档
接管验收的主要内容包括验收的准备工作、资料的接管验收、硬件设施设备和验收遗留问题的处理等。
①.接管验收的准备工作
新建物业竣工验收后、业主入住前,物业管理公司应及时组建物业接管验收小组,对所接管的物业进行综合的接管验收,以确保所接管物业基本合格,满足业主的质量要求。
在接到公司领导的接管验收指令后,公司各相关部门应立即按照领导要求抽调业骨干组成物业接管小组。接管验收小组应当由公司以下部门人员组成:公司行政部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作;管理处公共事务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作;管理处机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋主体、公共设施和机电设备的验收移交工作。
接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作:与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;派出先头技术人员前往工地现场摸底,制定好接管验收计划;提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作,做到心里有数;准备好《房屋主体接管验收表》、《公共配套设施接管验收表》、《机电设备接管验收表》、《接管验收问题整改表》等接管验收记录表格。
②.资料的接管验收
开发商委托物业管理时需要向物业管理公司移交相关资料。相关资料包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等。详细内容见文章后面的资料收集整理的内容。
③.硬件设施、设备的接管验收
a).楼宇主体硬件设施接管验收的主要内容有:主体结构、楼地面、内墙面、门窗、楼梯、水电设施和其它方面等是否符合标准。
对主体硬件的接管验收,主要是对主体结构、门窗、水电部份进行验收。
对主体结构的验收主要是检查屋面是否积水、渗漏;楼面有无空鼓,是否露筋;内墙面面层有无剥落、裂缝,有无污渍;门窗是否开启自如,有无晃动和裂缝,位置是否准确,有无翘曲变形;电器插座、开关安装是否牢固;水表、电表安装是否牢固,有无损伤,读数是否正常;给水设施有无渗漏、锈迹,压力是否足够;地漏、排水管道接口是否密实,有无渗漏、堵塞现象,排水是否流畅。验收时如发现问题,记录在案,并要求开发商整改,直至合格。
b). 公共配套设施接管验收的主要内容包括:天台、避雷设施、路灯、绿化、道路、消防设施、垃圾中转站、安保设施、停车场、信报箱等的验收。
对公共配套设施的接管验收,主要验收道路路面是否平整,有无水泥块、断裂;消防箱标识是否清楚,玻璃是否完好,消防设施配件是否齐全,消防管标识是否明显,有无漏水,水压是否充足;该小区的停车场为地下停车场,所以检查照明是否充足,标识是否清楚,安全设施、排水设施是否良好;小区花园绿化的树种、绿化水管布局的合理性,绿化水管的阀门开关是否灵活、安装稳固。如发现问题,及时向开发商提出意见,要求整改。
c).机电设备的接管验收应检查电梯、变配电设备、中央空调、发电机、消防监控、保安监控等设备的型号、数量与移交清单是否相符,配件是否齐全,工作状态是否良好运转等。
对变配电设备的验收,以设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,安全防护装置齐全,标识清楚,机房配置齐全,通风、采光良好,设备表面油漆完好,无损伤为验收标准。对电梯设备的接管验收,以以设备型号、数量与移交清单相符,动行平稳,安装符合规范,有电梯运行准运证,机房设置合理,配件安全,标识清楚,表面光洁平整、明亮为验收标准。
总之,硬件设施、设备接管验收的验收标准应符合建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。
④.接管验收遗留问题的处理
a).遗留问题的登记确认:对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》(附件一)中并交开发商相关人员签字确认;对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设备设施问题登记表》(附件二)中并交开发商相关人员签字确认。
b).对资料遗留问题,接管验收小组应当积极同开发商联系补齐,必要时公司领导应当协助进行。
c).对物业硬件设备、设施遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求开发商在两周内解决;重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时公司领导应当协助进行。
d).对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题,物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备忘。
⑤.《接管验收遗留资料登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。
接管验收应注意的问题
物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节,管理公司要高度重视,严格把关,物别要注意以下事项:
①.接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程,但并不意味着接管验收就没有问题.
竣工验收是从大方面把握质量关,许多无关宏旨的小问题不在竣工验收质量的范围内。如墙壁污迹、划痕、地砖缺角、玻璃破裂、卫生间地漏排水不畅等等,这些问题一般不影响竣工验收的通过。但物业管理公司准备接管时,却要将类似这样的细小问题逐一列明,要建设单位承诺在一定期限内整改。这表明,在接管前物业有任何问题均应由开发商负责解决。
②.现实的接管验收少有整个物业同时移交
虽然规定物业要经过综合验收后方可交付使用,但末等综合验收就急于交付的情况时有发生。特别在设备方面,调试验收合格一项就移交一项,今天接管了电梯系统,几个月后又接管空调系统,至于消防系统的移交可能更迟。因此,物业管理公司必须坚持合格一项接管一项。未经调试合格验收的不能签字接管,不然就要背着责任走。
③.接管验收一定要定明接管日期,以便划清责任界线
物业管理公司只对接管后的物业所产生的问题负责,如在保质其内,非人为因素的问题仍由开发商或施工单位负责。若由于开发商在施工验收合格后未能及时移交物业管理公司接管,使物业管理公司接管后的设备保持期缩短,物业管理公司应将开发商提出,争取补回原来保质期。
验收资料的收集整理
资料收集整理的程序
物业接管验收需移交资料的数量是非常之庞大,如果没有遵循一定的程序,会使资料收集整理的工作变的茫然无头绪。为了有效地做好资料的收集整理工作,物业管理公司一般按以下程序进行:
①.制订收集整理计划。资料收集整理最关键的一步就是制订一个好的计划。由于接管验收应收集的资料数量大、涉及面广,如果没有制订一个计划,难免会有一些资料漏掉。走好这一步,具体工作就可以按这个框架来一步步完成。一个好的计划应当是涉及到物业的每一方面。接管验收小组制订好计划,应当反复检查计划应收集整理资料是否有遗漏。
②.深入现场,实地收集。物业接管验收小组在与开发商移交资料前,要下到物业现场,按计划收集统计需收集资料的数量、型号等情况,并记录在案,使物业管理公司做到自己心里有数,以便于在资料移交时,考察资料的准确性、真实性。
③.资料的移交。接管验收小组在与开发商进行资料移交时,应把开发商移交的资料与自己实地收集到的资料进行对照,必需是相符才可以签字接管。如果不相符,出现资料不全、不准确或不真实等问题,应责返开发商,并要求开发商补全。
④.资料的整理。资料移交接管完以后,应对资料进行整理。整理时应先搭建一个目录框架,然后根据目录内容将资料分类整理,归纳到各个目录下,并进行装订。对每一类的资料进行命名,并在每一类首页注明简要内容,以便于随时调用。
⑤.资料的存档。移交收集到的资料整后,应将资料复印两份,一份送往公司行政部存档,另一份留存该小区管理处存档,以便于今后的小区管理。
资料收集整理的形式
资料的表现的形式有很多种,并不仅仅局限于文字,我们可以用图表、照片等手段使得资料中原本抽象的数字或难以用文字表达的项目变的生动且美观。如小区分布图,可用彩色图片加以美化;小区内的户型可用户型结构图加以表达;小区内不同户型的数量,可用柱状图、砌饼图等图表表示;机电设备的调试报告数据,可用柱状图、曲线图等加以表现;还有一些设备设施无法用文字描述,可直接用照片进行描述。在竣工验收中存档下的报告、文件也可作为资料的存档形式,这种形式的资料更显的真实、有说服力。至于这些丰富的表现形式要怎样去运用,则要视各公司的特点及具体情况而论。
资料收集整理的内容
在接管验收时,开发商应向物业管理公司移交以下相关的资料:
①.物业产权资料:包括项目开发批准报告;规划许可证;投资许可证;土地使用合同;建筑施工许可证;用地红线图。
②.综合竣工验收资料:主要包括竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图);建设工程竣工验收证书;建设消防验收合格证;公共配套设施综合验收合格书;供水合同;供电协议书、许可证;有线电视合格证;通信设施合格证;电梯准用证。
③.施工设计资料:地质报告书;全套设计图纸;图纸会审记录;设计变更通知单;工程预决算报告书;重要的施工会议纪要;隐蔽工程验收记录;沉降观测记录;其他可能会影响将来管理的原始记录。
④.机电设备资料:机电设备出厂合格证;机电设备使用说明书(要求中文);机电设备安装、调试报告;设备保修卡、保修协议。
⑤.业主资料:已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等;已购房业主的付款情况或付款方式。
完善竣工验收的必要措施
反复验收
现在的验收程序,一般是这样的:首先是开发、承建单位介绍情况,然后由专家们分专业下现场验收,之后重新聚集,分专业讲评、打分、定级,由开发、承建单位表态,最后在验收报告上会签,并对需要整改的项目提出处理意见。
讲评时应详细地做好记录,并搞一个验收纪要;对于存在的问题,应列出整改一览表,并定出整改期限。期限结束后,应对存在问题的再次检查,直至完全整改完毕为止,再发合格证。否则,很有可能把工程质量不合格或配套不完善的物业流入市场,给物业管理公司和业主(或使用人)带来管理或使用上的诸多麻烦。
意见及时
在讲评之前,验收部门应与物业管理公司合议一次,理由是物业管理公司通过较长时间的耳濡目染,或通过参加前期介入,对建设情况的内幕和存在的问题还是比较了解的,他们的意见很有参考价值。
物业管理公司在合议时,应及时提出意见。验收时不把问题暴露全面,事后再提整改意见,那是白费心机的。“人家建设局都通过了,你们物业管理公司有什么资格在这边纠缠不休”,包括承建单位在内,没有人会理你的。
验收全面
目前的验收,对室内的装修、水电设施看得比较多,而对室外的公共部分看的比较少。例如管道的走向、各种管道井的位置是否与图纸一致,化粪池和排污井的规格是否规范,水电表的厂家、型号是否为推荐产品,停车场、道路是否符合要求;避雷系统是否可*,等等。而这些是物业管理公司最关心的。因此,应引起重视,避免顾此失彼。
科学验收
目前的验收,一般是凭眼力和经验,应增加一些测试仪器、仪表。该试压的就试压,该试流量的就试流量,该测负荷能力的就测负荷能力。尽量用科学的检测方法,对物业进行科学的验收。