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调控下开发商变革房地产向慢牛行业转身

调控下不确定的市场，让开发商更加谨慎和保守，转型成了重中之重。

一年前，开发商们想到的房地产转型方向有很多：商业地产、工业地产、养老地产、旅游地产……似乎要穷尽一切与地产有关的行业。

一年之后，开发商开始变得更为保守。虽然旅游地产和商业地产还是论坛讨论的话题，但多数房企谈论的还是住宅的转型——这项他们一直在做，而且更擅长的产品线。

参加本次2012博鳌房地产论坛的一些房企高层认为，未来的机会仍然更多地存在于二、三线城市，而调整产品类型与产品结构，挖掘潜在的刚性需求则是行业发展的主流方向。

对整个中国地产业来说，有质量的稳健增长，正在代替快速的增长。房地产即将变为一个慢牛行业。

变革方向：产品小户型

“从大的政策环境不变的情况来讲，无论是把它政策化还是制度化，从两个方面都要去做一些调控。一是在需求方面，一定要抑制炒房的现象，支持自住；二是供给方面，一定要打击囤地，增加普通商品房的供应”。在昨日（8月9日）开幕的“2012博鳌房地产论坛”上，万科执行副总裁周卫军这样阐述他对于未来市场的判断。

周卫军指出，基于上述判断，万科的应对策略主要包括三个方面：一是为普通人盖好房子，二是要盖有人住的房子，三是在细分市场研究的基础之上做产品创新。

据周卫军透露的数据，上半年万科144平方米以下户型的销售占比已经高达89%，折射出的信息则是中小户型已经成为市场的主力户型。万科“好房子”的含义还包括其一直提倡的精装房，据悉，万科交付了6万多套房子，其中有4.5万套是精装房。

万科对于“小户型”的追求几乎已经达到极致，早在去年的论坛上，万科就表示将开发面积仅为15平方米的房子，虽然由于政策原因没有“兑现”，但这被万科看作是在细分市场的一个积极的尝试。

周卫军此次透露的最新信息则是，即使15平方米的房子无法开发，万科还将计划推出30平方米的小产品，以满足都市年轻一族的需求。

事实上，早在发布今年一季度数据时，万科就表示，一季度中小户型的销售占比已经占据了90%的比例。

对于“小户型”的追求渐成业界主流。金地集团董事长凌克此前曾对外透露，早在2011年10月就已经对产品结构进行调整，主要内容就是加大中小户型的结构比例，适应市场调控状态下的刚需。

在本次论坛上，关于产品类型与结构的调整成为众多房企高层关注的焦点。远洋地产(远洋万和公馆远洋一方)副总裁陈润福指出，“外围环境变化以后，客户需求会产生变化。”陈润福透露，今年前7个月远洋的成交结构中，改善性需求占比提高的幅度比较大，而远洋针对产品结构的调整从去年就已经开始。

对此，他认为，原因在于需求端对政策、外围约束条件的适应也在逐渐地成熟，且今年市场的变化与预期没有什么两样，远洋是在按部就班地推出后续经过修改调整的产品和项目。