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房地产业日趋稳定 市场超调带来买入良机

时间：2012-08-08 00:00    来源：    作者：    点击： 次

上周房地产板块出现恐慌性下跌，市场在房价上涨的压力下调高了政策加码的预期。但综合考虑经济的低迷程度以及行业的供求状况，我们认为房价和政策在未来6个月基本会维持稳定，市场超调创造了买入良机。

我们认为，在经济下行趋势下出台颠覆性严控政策的可能性小，目前宏观经济景气、政府财政、地产量价表现等关键指标与政策加码的2010、2011年有天壤之别：1、预售取消谣言住建部已辟谣，对开发商资金链的控制将持续；2、督察组已调研六七个城市，整体看结果还比较满意，督查后预判地产政策总体基调将维持稳定，紧紧螺丝不加码；3、税收政策是长远性制度安排，不是短期内可以解决，预计延续试点为主。

预计未来中央和地方政府将在限价政策、房价问责、提高开发贷款和房地产信托门槛等方面加强，目标是控制房价、保大限小、稳定供给。具体来说，可能有如下几方面：第一，加大对开发商资金链的控制，包括预售款监管或可能部分冻结等；第二，启动地方房价问责制，高端楼盘获得预售证难度加大，降低统计上房价上涨的结构性因素；第三，延续直接的临时性喊话，扭转涨价预期；第四，重新祭出限价政策，中小地产商资金链普遍偏紧等。

在短期的量价走势判断方面，我们预判销量将持续上行，价格在9、10月上涨压力回落。首先，需求政策不再加码购房者情绪能持续恢复，刚需、改善持续入市，事实上需求政策加码空间小；其次，二手房卖盘指数、销售人员情绪指数等先行指标显示至少到10月销量都会持续走强；最后，历史新开工数据和历来开发商推盘管理显示从10月左右市场新推盘量庞大，结合现阶段维持高位的库存，10月开始去化将下降。现阶段的调控政策思路为增供给、压投机、保刚需，落实到开发贷供应上就是保大限小，对短时间内能够提供刚需供给的大开发商给予优惠信贷支持，而这种有保有压的开发贷供应思路将凸显龙头开发商资金优势。

地产板块在恐慌性下跌后估值优势凸显，在销量持续上行的背景下我们建议投资者应该摒弃不实传言，重视行业主流趋势和现阶段主要矛盾的变化动向。我们维持1月提出的主流地产公司全年50%以上绝对收益预判不变。目前2012年的PE为8.5倍、重估净资产（RNAV）折32%左右，切换到2013年仅7倍PE。投资者可以一二线龙头为核心配置，金地集团、保利地产、中南建设、万科、首开股份、荣盛发展、招商地产、华侨城的大幅回调，则是低配者的买入良机。 （作者系国泰君安分析师）

(证券时报)