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广东物业管理缘何领跑全国

时间：2012-11-28 10:29    来源：未知    作者：admin    点击： 次

    2009年12月25日，国务院第二次全国经济普查领导小组办公室和国家统计局发布我国第三产业的主要数据。从中可以看出，广东的物业管理在全国稳居领头羊地位，无论是物业服务企业数量、物业管理从业人数，还是物业管理主营业务收入，都排名第一。
    其中，全国物业服务企业共计58406家，广东8507家，占14.6%；全国物业管理从业人员共计2501195人，广东为412960人，占16.5%；全国物业管理主营业务收入为2076.7亿元，其中广东占五分之一，达到428.2亿元。
    广东物业管理能有今天的业绩，有其作为内地物业管理发源地的历史地位方面的因素，但最重要的，还是过去二十多年来天时、地利、人和诸多因素共同作用的必然结果。

天时：赢得先机，奠定基础
    物业管理对于企业来讲是一种服务产品，而对于业户来讲则是一种消费。因此，其产生和发展既需要适当的社会舆论和消费意识氛围，更需要坚实的经济基础作为支撑，尤其是居民可支配收入的实质性提高。
    作为中国改革开放破冰的试验田，广东得改革开放风气之先，市场经济的意识一直走在全国前列，思想开放活跃，易于接受新事物。而得益于改革开放的政策带来的珠三角经济的高速发展，作为全国率先富起来的地区，广东的经济发展速度较快，城镇化程度高，人们的生活水平提高很快，消费理念比较成熟，对于生活品质的要求也高于同期的其他省区。
    在此背景下，物业管理这种事关民生的全新的“服务消费品”在广东率先落地生根，并在此后得到迅速发展，并非偶然。换言之，物业管理发端于广东并且此后广东一直引领全国的发展，是思想解放和生产力解放这一“天时”的必然结果。

地利：开拓视野，注入活力
    广东地处东南沿海，毗邻港澳，历来就是中国与外界交流的门户和窗口。广东物业管理领全国之先，与此密不可分，而且此后一直对外保持着良好的接触和交流，包括香港、台湾、日本、英国、美国和欧洲等。这种国际视野使广东的物业管理不断取得创新突破，如专业化物业管理的产生就是以1981年深圳市物业管理公司挂牌、1983年广州五羊村物业管理公司成立为标志，制度化管理则是以1993年《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》颁布为起点，而现在普遍实行的物业管理项目招投标制度就是肇始于深圳当时的住宅局的内部试点，等等。
    作为全国经济改革开放的示范区域，广东与内地省份关于物业管理的研讨和交流也非常活跃，这使得广东的物业管理在模式和具体做法上更加具有示范意义，也为广东物业服务企业日后跨地区拓展业务提供了条件。目前，广东的物业服务已经延伸到全国的大部分省区，进一步巩固了广东的领军地位。而作为行业主管的国家建设部门和中国物业管理协会，历来也非常重视广东的物业管理发展，尤其是近年来，在中物协的大力倡导和推动下，行业加强了调查研究和管理研究，对于广东的物业管理提升起到了很大的促进作用。

人和：不断创新，和谐共赢
    “天时不如地利，地利不如人和。”尽管广东占据改革先机和地理优势，但是真正起到持久的、决定性作用的，还是广东整个物业管理行业的艰苦努力和开拓创新。
 

法制化建设较早，市场竞争环境比较成熟
    广东的市场经济发育较早，市场环境相对竞争有序，法制观念深入人心，这为广东省建立物业管理法制化体系创造了条件。目前广东省、市两级都有规范的物业条例、收费规范、服务标准和监管制度，并形成了政府主导、行业协会组织、企业和专业人士积极参与的模式，不断完善现有制度规范，并积极探索扩大适用范围，这对物业管理行业的持续健康发展提供了指引和保障。

企业经营模式日趋多元化
    广东的物业服务企业已经走过了小作坊式的粗放式管理阶段，正由劳动密集型向管理密集型、知识密集型和技术密集型转变。

    从规模经营方面，多年流行的“单纯增加项目以追求规模”的做法已经改变，重点放在规模扩大、成本增大和收益增加的平衡上，从单纯的面积规模转变为效益规模，由此也形成了多元化的拓展模式。例如，以深中航为代表的以“管做分离”为特征的“物业服务集成商”模式，以深圳长城物业、公元物业和开元国际为代表的收购扩张模式，以深圳新东升、特科物业为代表的细分市场的专业化纵深扩张模式等，都成为引领全国行业发展的范本。
    此外，外包服务成为大势所趋，专业化服务公司异军突起，为物业管理迅速做大做强提供了有力支撑。外包服务不仅具有成本优势，更重要的是，专业公司解决了人才的上升通道这个关键问题，使得绿化、保洁、机电、工程等业务都能吸引到高素质的专业人才（7-11便利店、麦当劳、肯德基、沃尔玛等都是如此）。以广州、深圳为例，本科、研究生从事物业管理相关工作已经成为常态。而从长远来看，这将大大提升业务专业化的程度、降低服务成本、提高性价比，从而提升整个行业的竞争力。
 

经营理念不断更新，品牌建设成为趋势
    以业主为中心的经营理念成为主流，企业资质、示范项目、企业内刊、服务中心文化建设活动等成为企业自我展示的重要平台。而从《住宅与房地产》、《广东物业研究》和《物业管理信息》等专业刊物来看，企业投稿踊跃，而且广告投放也逐年增加，反映出物业服务企业对于自身影响力和公共形象的重视。

品牌经营已成为广东物业管理行业的共识，服务精品意识不断强化，注重管理内功的自我训练，培养企业的长期核心竞争力。有个例子可见一斑，2008年6月底，谢家瑾会长对深圳长城、中航、万科、招商局四家品牌物业服务企业进行调研，对于这些品牌企业的战略研究、战略定位、战略规划和战略实施印象深刻，欣然行文《始于战略、行于管理、成于品质》，对于广东物业管理的品牌建设给予充分肯定。

物业消费市场日趋成熟，物业服务成为创富手段
    大型物业服务企业的出现和管理水平的提升，尤其是服务理念的更新和服务素质的改善，已经基本改变了全社会对物业服务企业和物业管理的的偏见。业户越来越倾向于站在消费者的立场上，将物业管理中的纠纷和冲突视作正常的消费事件，而把物业服务公司之间的纠纷视作企业主体之间的正常经营行为。

值得强调的是，物业管理服务对于物业的保值增值效应日益显现，物业服务成为创富手段。以广州的天河北为例，作为广州最早的“豪宅”区域之一，该区域一直是高尚住宅区的代名词。但是，近年来私家车迅速普及，使得该区域的物业配套明显滞后，严重影响业主生活质量，某些楼盘就是因为物业管理不到位而售价比相邻物业低二至三成，而物业服务对于新住宅销售的影响也越来越大。

    此外，消费心理日趋成熟，“质价相符”的消费理念已被普遍接受。将于2010年4月1日实施的《广东省物业服务收费管理办法》，扩大了市场调节价的适用范围，就是一个最好的例证。简言之，物业服务深入人心，已成为居民日常生活的“消费必需品”，这可以说是广东物业管理发展二十多年来最重要的成果之一，也是广东的物业管理迅速发展的最重要因素之一。

    另外一点，广东媒体资讯发达，而且政府、行业协会和企业也日益重视这一平台的利用和公共关系管理，并通过这个平台与业主进行了良好的互动沟通。从主流来看，媒体对于物业服务消费观念的普及功不可没。

人才梯队建设提供有力支撑，管理研究受到各方重视
一个行业的高速健康发展，离不开大批量、多层次、高素质的人才，广东的物业管理发展更是如此。广东不仅在人才总量上远超其他省区（见本文开头的数据引用），而且人才结构也极具竞争力，这得益于人才培养体系的建立。

    广东的多所大专院校都开设物业管理专业，以省市区三级协会和其他行业组织为主体的在岗培训和继续教育也不断丰富培训内容，尤其是近年来深圳开发的项目经理课程、广州开展的管理人员专题培训等，以内容切合实际、形式生动、效果显著而受到企业和从业人员的欢迎，从业资格、管理资格、专题培训、高端培训、企业诊断咨询等多层次培训体系已经成型，而高水平的物业管理培训师队伍也得以建立并不断扩大，以“产、学、研结合”为特点的物业管理专题研究也得到重视和加强。
    企业也意识到培训对于提升业绩的关键作用，近年来参与热情高涨，“培训成本高，不培训成本更高”的观念被广泛接受。尤其值得一提的是，民营物业管理培训机构的出现，预示着市场对整个培训市场的巨大潜力看好。
    从整体来看，广东的物业管理行业已经步入人才使用与培养的良性轨道——在承担扩大就业任务的同时，不断吸引多层次的人才进入；而人才资源的丰富供给，又推动行业不断做强做大，提供更多就业机会。
    与此相应的，是两个方面的显著变化：一是高校毕业生就业意向逐步向物业服务企业倾斜。就笔者所在的企业为例，过去3年来分别从中山大学、华南理工大学、暨南大学等一线高校招聘过本科和硕士毕业生。二是企业，尤其是一线企业，已把工作重心从一线作业管理转移到人才队伍建设上。最典型的例子之一是，广州珠江物业酒店于2005年在《中国物业管理》第6期刊登一则广告，主题为“珠江管理，成功揭秘，硕士精英，叱咤风云”，12位硕士组成的管理团队集体亮相，极具冲击力。中物协谢家瑾会长专门撰文《企业的成功源于一支高素质职业经理人团队》作卷首语，对其人才建设给予充分肯定。
    综上所述，广东物业管理的今天得益于自身优势的合理利用、制度化建设的保障、消费市场的培育、企业经营的创新、人才梯队的建设。未来的物业管理将是管理、人才、品牌、服务和制度的综合竞争，任何想要取得或者保持这种领先优势的省份或地区，都需要更多的努力和创新。