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前期招投标 物业管理三方共赢的举措

时间：2012-11-28 10:28    来源：未知    作者：admin    点击： 次

 

　　2003年6月26日建设部制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，规定“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”2003年9月1日开始实施的《物业管理条例》规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。随后各地方陆续出台了相关的“评标办法”、“评标规则”，建立了物业管理评标专家库，批准成立了一些物业管理招投标代理机构。不仅一级市场（前期物业管理）大部分实施了招投标，而且二级市场（业主大会选聘物业管理企业）也有不少实行招投标，虽然在实践中物业管理招投标活动仍然存在不少的问题，但是对保证房地产开发企业选聘物业管理企业的公开、公正、公平，维护业主自主选聘物业管理企业的权利，推动房地产开发与物业管理的分离，促进物业管理市场的公平竞争，提高物业管理行业的整体水平，已经起了非常重要的作用，可以说是有利于开发商、物业管理企业、业主三方的共赢之举。

　　有利于房地产开发企业：

　　第一，有利于开发商了解业主需求，建设符合市场需求的物业。我们知道，物业管理企业在为业户提供物业管理与服务时，同时也开展房产中介经纪业务，会了解到多而细的物业需求信息。业主在使用过程中对物业有什么要求，二手房购买者想买什么样的房，这些信息将会直接反馈到物业管理公司。比如我们管理的“棕南公寓”，紧邻美国领事馆，属高档社区，但地处繁华地带，地块不大，绿化有限，所以200平方米以上的房子就很难销售，看中交通生活便利的买不起房，买得起房子的又看不上小区内部环境，这样的信息对开发商就有着非常重要的决策作用。

　　第二，物业管理企业为开发商献计献策，尽可能避免设计缺陷。通过招投标选聘的物业管理企业，多是有着丰富管理经验的公司，他们会为开发商减少设计缺陷，降低开发成本，维护企业形象起到很好的作用。如有的10多万平方米的小区没有公用厕所，没有建渣房，停车楼为省一点面积而导致车道狭窄业主不愿上楼，造成停车楼闲置、停车混乱。其实都是可以避免的事情，因为经验不足，小事成了大事，不仅造成经济上的损失，同时蒙受极大的声誉损失。

　　第三，可以提升开发企业形象，有助于楼盘销售。物业管理的品质不仅关系到业主的生活品质和切身利益，也关系到开发项目的成败及开发企业品牌形象的延续和巩固。通过招投标方式选聘一家优秀的品牌物业管理企业，其亲善热情的接待服务、训练有素的保安、专业高效的保洁维修等可以增加购房者的信心和购买欲望，也可以提升开发商的形象，尤其是对刚进入地产界和不知名的开发企业。现在的产品生产市场已经较为成熟，产品质量得到保证以后，人们更重视的是“软件”，即产品的服务，如何营造一个温馨、舒适、安全、和谐的居住和工作环境，如何使用物业升值保值，这才是业主最关心的事。优秀的物业管理企业，其系统、专业的管理服务，可以带来房屋的高出租率，而且设施设施的规范保养与良好运行，可以延长使用寿命，从某种程度上讲，也是物业的增值。所以说优秀的物业管理企业，不仅有助于房产的销售，而且有助于保证开发商形象的延续性，有助于开发商后续楼盘的销售，这样的例子在房地产界比比皆是。

　　第四，建管分离，有助于开发商规避风险。物业管理实行招投标的目的就是达到建管分离，规范市场。以前的物业管理公司多是开发公司的衍生产物，作为开发商的一个售后服务部门。开发商为了售房，往往会向购房者承诺许多不切实际的事情，比如免交多少年管理费，承诺不发生偷盗事件等等，最后不是开发商为这些不切实际的承诺买单，就是承诺不兑现而影响声誉形象，影响后续楼盘开发。物业管理招投标的实施，实现了建管分离，客观上管住了开发商的嘴，承诺少了，房子卖了，责任少了，损失没了。我们企业曾经也是开发商的全资子公司，因为要兑现承诺，开发商每年给我们下达的经济指标是亏损10万就补贴10万，而且房子交付使用10年，当有问题时业主依然找物业管理公司，开发商和下属物业管理公司都背上了沉重的经济负担，耗费了大力的精力和财力解决这些纠纷。

有利于物业管理企业：　

　　第一，中标物业管理企业容易被业主接受与认可。过去建管不分，开发商指定物业管理企业，往往是“名不正，则言不顺，言不顺，则事不成，事不成，则礼义不兴”。一旦发生纠纷，物业管理企业会因其身份的合法性受到业主的置疑，因此不敢坚持原则、不敢坚持自己的利益，往往采取息事宁人的态度与方法，造成收费困难。通过招投标而被聘的物业管理企业，其身份合法，也容易被业主接受与认可，在为业主提供服务的同时，可以在自身利益受到侵害时敢言敢为。

　　第二，有利于物业管理企业提高服务品质与管理水平。物业管理实行招投标，加剧了行业竞争，企业要在市场上立足、生存、发展，就必须树立品牌意识，增强服务意识，提高管理水平，规范自身行为，以品牌、实力、专业水平去拼市场，以开发商、业户的满意度衡量企业的竞争力。

　　第三，有利于物业管理企业良性发展。物业管理实行招投标有利于建管分离，也有利于物业管理企业摆脱从属于开发商的地位，有利于摆脱代开发商受过的角色，从而真正按企业化机制运作，真正作为一个经济实体，行使自己经营行为的自主权，合理、合法地承担责任、行使权利、享受利益。

　　有利于业主：

　　第一，可以享受更好的服务。通过招投标被聘的物业管理企业，一般来说，有丰富的专业经验、完整的人力资源、系统的管理规范，能够为业主提供更专业的、更满意的服务。

　　第二，权益容易有保障。相对而言中标企业的实力强，信誉好，较少侵害业户利益，有能力承担经营与管理风险。

　　第三，物业保值、增值有保证。中标企业多是行业内的优秀物业管理企业，多通过了ISO9001质量管理体系认证和ISO14000环境管理体系的认证，都有完善的管理制度规范，能对房屋及设施设备进行专业、规范的维养管理，从而延长其使用寿命，同时秩序良好、环境优美、温馨舒适的小区环境也有利于房屋的出售与出租，从而实现物业增值。

　　第四，可能降低物业管理收费标准。物业管理本来是微利行业，但其服务对象的固定性与服务期限的长期性，使物业管理企业更看重经营权的获得。竞标企业为了保证获取标的物，会尽量考虑以最合理的报价、最优质的服务参与竞标，其结果业户当然是最大的受益者。

　　甜瓜苦蒂，物无全美。物业管理招投标实践中也存在不少的问题。比如：有些开发商由于不了解物业管理市场环境，不熟悉物业管理业务，在招投标实施过程中，单纯考虑价格因素，片面追求“物美价廉”，忽略投标企业的管理能力。有的参与投标的物业管理企业恶性低价竞争，或是靠不切实际的承诺获取中标。更有甚者，靠行贿手段，或是通过找关系（朋友或上级关系），或是攻击、贬低对手等手段来获取标的物。但一项制度在实施过程中出现这样那样的问题是事物发展的一种必然，只要我们在实践中积极探索解决之道，前期招投标一定会对物业管理三方共赢起到巨大推动作用。