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面对加入WTO物业管理市场何以应对

时间：2012-11-20 13:24    来源：未知    作者：admin    点击： 次

面对加入WTO物业管理市场何以应对
我国已加入WTO，作为年轻的物业管理市场何以应对？这是一个无法回避、值得重视，又需要迅即回答的一个现实、具体、紧迫的课题。
一、疏通和理顺物业管理政策法规，为WTO有关物业管理的规则能在我国顺利适用创造条件
近几年，我国制订颁发了十多部有关物业管理法规，对我国的物业管理发展起到了很大作用。入世对我国的物业管理法制建设是一个难得的机遇；又是履行我们向世界作出承诺的
一次难得的实践。因此，必须尽快做好以下方面的工作，以便完善物业管理法律制度。一是清理WTO规则中与物业管理相关的部分，主要有市场准入制度、招投标制度、服务管理网
络制度、国民待遇制度等，对不符合WTO的法律、法规，分清异同，修改补充，使我国的物业管理法规体系同WTO体系日趋完善一致。二是有关立法机关及时对WTO有关物业管理规则进行“转接”，使之成为国内物业管理法规而能在我国普遍适用，同，建设部等国务院行政机关制定的部门行政法规内部规章制度，根据WTO透明度原则，都应完全透明公开，以使外国物业管理企业尽快熟悉，减少一些物业管理方面的纠纷。三是在正式加入WTO之后，要抓紧修改、废除带有明显地方保护主义色彩的和部门利益特征的地方政府制定的一些行政规章和行政命令等，在此基础上，尽快按照WTO的规则，先行一整套完整的、严谨的法律法规，当大批国外物业管理企业进入我国后，有法可依、有章可循，不留任何漏洞和空子。四是善于利用WTO的有利规则，充分采取自我保护的措施，一方面按照WTO规则的要求，扩大开放范围，一视同仁，尽快把物业管理市场融入到国际市场中；一方面也要充分运用这些规则进入我国的“过渡期”，以立法的方式和有效的法律手段，保护我国的物业管理市场安全，使外国物业管理企业进来引起的体制变化不至于对国内物业管理行业冲击过大，保证我国的物业管理市场安全、健康发展。
二、借鉴国外物业管理市场先进经验，转变政府职能，定位政府管理角色，加速物业管理体制转换，不断增强自身实力
对于发达国家已有上百年的物业管理市场运行经验，我国暂时还无法为他们竞争，但我们可以从转换体制入手，学习对照借鉴他们的经验，建立符合我国国情的物业管理市场经济
新体制。一是在转换体制过程中，应彻底实施“三个分开”，即政企分开、政资分开、政事分开。政企分开，是要求政府主管部门划清行政职能与企业职能的界限，政府的主要任务是宏观调控和必要的行政管理，不干预企业的具体经营活动，企业登记注册，照章纳税，按市场规则决定。政资分开，是把国有资产的管理职能转变由国有资产管理委员会、国有资产投公司、国有资产经营公司管理经营，政府不直接管理国有资产，而根据市场经济规律由国有资产经营公司具体运作。政事分开，是指政府主管部门把现有的事业性职务剥离出来，由
事业性单位或中介组织来承担。二是尽快解决政府职能上的“错位”、“越位”，逐步放弃政府微观经济管理职能，充当好政府自己应担负的角色。政府职能的转变，主要是由的过多行政干预转向服务监控，政府不再直接经营管理企业，把权力交给市场和企业，放松行政性管理，减少行政性审批，打破物业管理行政垄断，政府应集中精力加强与改善物业管理市场宏
观调控和创造良好的物业管理市场环境，建立和完善物业管理公开竞争、规范有序的物业管理市场体系，打破部门、行政垄断和地区封锁，充分发挥物业管理市场在城市资源配置和结构调整中的基础作用，提高政府公共服务水平，做到政府培育市场，市场解放政府、政府解放企业，企业解放生产力。政府充当好调控者、管制者、仲裁者和“守夜人”的职责。三是推进物业管理企业战略性改组，组建中、大型物业管理企业集团，不断增加自身竞争力。首先，把分散、零星的小区、竞争力较弱的众多物业管理小企业，通过兼并、重组、入股等方式组建大面积、大规模、实力较强的大、中型物管企业，减少同行之间、内部之间竞争的无谓消耗，扩大管理面积，降低管理成本，统一管理、统一调动、统一核算、统一服务，形成合理的经济规模，获取规模效益。其次，打破行业、部门、企业、单位垄断，建立国内统一物管市场。从大局和适应WTO规则出发，在开放物管市场之前，把房管所、企业、单位和学校的房管部门转换成物管公司，先对内开放、协调、统一建成完善成熟的国内统一的物管市场，以使国内的物管企业能站稳脚根，形成规模，取得经验，提高其市场决策能力，服务管理能力和整体抗衡能力。同时鼓励支持一些经营素质较高、实力较强的大型物管企业走出国门，打进国外的物管市场。WTO规则表明，国外的物管企业进入我国和我国企业进入国际市场都是一种必然趋势，但目前我国企业进入国际市场的困难很大，可以循序渐，先行试点，由浅入深，可以先进入亚非拉一些
发展中国家，取得经验后再进入发达国家。
三、整顿和规范物业管理行业管理，发挥行业协会和中介组织的作用，进一步提高管理效率
政府退位，让行业协会和中介组织管理物管市场在国外已十分普遍，但在我国却刚刚开始。随着我国加入WTO，一是要依法行政，发挥市场配置资源的调节作用。目前，不少政府职能部门仍习惯于依靠非市场化的行政手段实施物业管理，对物管企业直接管理过多，过滥，影响了市场配置资源基础性调节作用的充分发挥，既助长了不公平竞争的现象，容易导致腐败作用产生；又给国内物管企业经营制造了麻烦和障碍。当前迫切要求深化改革、依法行政，减少政府对企业经营活动的直接干预，弱化行政手段，强化行业组织中介组织的管理职能，真正放松让权，把本不该由政府管理职能移交给行业协会和中介组织管理。二是加强管理，建立严格的物管市场准入机制，严格资质等级管理。同时，物管企业在我国是一个幼稚的行业，我们应充分利用WTO中幼稚行业保护例外原则，建立我国的物管市场准入机制，对我国物管企业实行一定的保护时间和措施，以取得一定的过渡缓冲适应期，使我国的物管企业尽快成长壮大。三是管理部门和管理层次，实施科学管理。管理层次、管理部门过多，手续繁杂是我国目前房地产行业管理中的通病，往往一个小区的物业企业要应付20多个部门的检查管理，以物管收费为例：既要报牧业 主管部门，又要报物价主管部门；既要取得物业主管部门的资质检查证书；又要按照物价部门规定的等级打分确定收费标准，还要邀请行业主管部门、物价部门小区现场察验通过，最后才能确定收费标准，领取收费许可。一
个许可证往往需要几个月乃至半年的时间，才能开始正常的收费工作，其时间实在太长、效率实在太低，如何减少管理层次，实行行业科学规范管理，乃是亟待解决的问题。
四、实施人才战略，培养和吸引高素质的物管市场经营管理专门高级人才，提高物管企业整体素质
我国入世后，国外物管企业进入，一方面要带进一批高级管理人才；另一方面，按照国际人才价格和提供优厚的待遇，会从我国物管企业中“挖走”优秀人才，实施国外企业本地
化战略，这对我国物管企业来说，是一个很大的威胁。所以，我们要高度注重人才培养战略，一是要把物管人才的培养真正从思想上提高到战略地位予以高度重视，加强人才工程的建设
和人才体制的根本转变，从多方面吸引和留住高素质管理经营人才。二是利用现有大学，尽
设置物管的培训机制和专业，并对现有企业的经营人员、管理人员进行系统的理论和运作培训，提高经营管理水平。三是实施管理创新，提高企业整体素质。尽快使企业管理人员掌握现代化的管理方法和技巧，在服务业主、“以人为本”的过程中，获取合理利润。
加入WTO后，国际著名的一些物业管理企业进入国内市场必将日趋增多，物管企业竞争压力必定增大。而我国国内实力强劲，知名品牌的物业管理企业寥若晨星，将很难经得起压力和竞争。所以，当务之急，尽快在物业管理市场中实施物管企业品牌战略具有非常重要的现实意义。当前，应从经济比较发达、房地产市场比较规范的如上海、深圳等沿海城市中发现、挖掘、培育已具备物业管理品牌雏形的物管企业，按照现代企业制度加以改造、规范、创出更多的品牌。
需要指出的是，我国是以发展中国家身份加入WTO的，在我方与外国双边贸易谈判中，明确规定了我国尚有3-5年的过渡期，即对我方承诺的内容逐步到位。显然，这个过渡期的3-5年，对我国物管企业尽快转变观念，创新机制，提高经营管理水平。适应WTO规则，无疑是一个利好消息，关键的问题是我们应抓紧时间，充分利用过渡期，正视自己的缺点，分析自己的问题，找出解决的办法，使我国的物管企业不断发展壮大。