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东北地区物业管理发展现状及对策
时间：2012-11-19 13:20 来源：未知 作者：admin 点击： 次
物业管理作为21世纪的朝阳产业，在我国已走过20个春秋。截止2000年底，物业管理企业突破2万家，从业人员达200多万人，部分省市实行物业管理的覆盖面已经达到50％以上，物业管理行业产业化趋势已初见端倪。这一新兴行业被越来越多的人所接受，得到了空前发展，所产生良好的社会效益、经济效益和环境效益日益显著。特别是东北地区近年来发展十分迅速，为东北地区第三产业的繁荣带来了新契机。因此，认真总结东北地区物业管理走过的历程，分析其存在的问题，研究其发展的对策，对于构建具有东北地区特色的物业管理模式，全面推进我国物业管理的发展，都将是大有裨益的。
一、关于东北地区物业管理发展概况
东北地区从90年代初期开始实施物业管理。几年来，不断向国内外先进的物业管理企业学习，汲取了宝贵的经验，使东北地区物业管理行业得以迅速发展和日臻完善。目前，已发展物业管理企业1，000余家，从业人员达8万多人，分别占全国的7％和4％，平均物业管理覆盖面达20％。1989年9月，国家建设部住宅与房地产业司在黑龙江省大庆市召开了“全国第一次住宅小区管理工作会议”，开始把住宅小区的管理纳入日程，并着手制定管理规章和考核标准，旨在解决建管脱节、重建轻管的问题，改变传统的房管体制，探索物业管理新体制，此次会议将物业管理这一新兴行业的东风吹到了东北地区。1990年3月，建设部在沈阳市泉源小区召开了“全国第一次住宅小区管理试点会议”，正式拉开了东北地区实施物业管理的序幕，此后沈阳、大连、长春、哈尔滨、齐齐哈尔等城市物业管理企业如雨后春笋，蓬勃发展。从1994年6月开始，东北地区各大城市相继出台了《物业管理办法》，明确了产权人、物管企业、业主委员会、行政主管及相关部门的责任、权利和义务，对于规范物业管理，保护产权人、使用人和物业管理企业的合法权益，推进物业管理行业的发展起到重要的作用。例如沈阳市物价局、房产管理局联合出台的《沈阳市住宅小区物业管理服务收费等级考核评定施行办法》，使大部分住宅小区物业管理服务水平低、质量差、业主按标准掏钱却难以享受到标准服务的现象开始有所改变。1997年6月，国家建设部在大连市召开了“全国物业管理工作现场会”。会上，全面推广了大连市对旧住宅小区进行全面整治，实行物业管理的经验和作法。这次会议标志着全国对于旧住宅小区进行治理改造的开始，也使得具有东北地区特色的物业管理模式得到了业界的认同。1999年9月，沈阳科学家花园物业管理项目面向市场公开招标，成为东北地区推行物业管理以来第一个公开招标的项目。2000年1月，辽宁省九届人大正式通过了历经多次修改和试运行的《辽宁省住宅区物业管理条例》。2000年10月，中国物业管理协会成立，大连万达物业管理总公司代表中物协首批878家理事单位宣读由物协发起的“提供满意物业管理服务”的倡议书。这表明东北地区物业管理已经开始在全国同行业中占有一席之地。
总的说来，由于经济发展的不平衡及地域、人文环境等不同因素的影响，东北地区物业管理行业总体水平较之先进地区还有很大差距。尽管物业管理政策法规尚不健全，制度还需完善，管理服务水平亟待提高，但物业管理的雏形已经初步形成。管理体制、管理模式、发展方向已经明确，为构建具有东北地区特色的物业管理模式在理论上和实践上奠定了良好的基础。
二、关于东北地区物业管理问题分析
1、国民经济欠发达，物业管理发展不平衡，物业管理覆盖面偏小
从东北地区物业管理的发展实践看，物业管理主要集中在海滨城市大连及沈阳、长春、哈尔滨等省会城市，而其它中小城市仍以房屋管理房为主。与城市规模相当的深圳、上海等城市相比，可以看出经济发展水平在物业管理方面存在差距很大（详见附表）。同时，东北地区新开发的面积比例少，旧区多，条块分割，规模小，布局分散，收费标准低，企业经营状况欠佳。进而使一些潜在的购房人把投资转向发达地区和沿海城市，使内地物业管理市场雪上加霜。
附表 东北地区与南方地区主要城市实施物业管理情况比较
地名
项目
大连 长春 沈阳 深圳 上海
房
屋
建
筑 总面积（万平方米） 6，906 7，180 11，455 7，119 29，211
实行物业管理面积（万平方米） 1，627 777 1，671 3，387 18，019
实行物业管理面积占总面积的比率（％） 23.56 10.814.59 47.58 61.69
住
宅
建
筑 总面积（万平方米） 3，641 4，180 6，759 3，786 17，416
实行物业管理面积（万平方米） 1，332 753 1，461 2，540 13，772
实行物业管理面积占总面积的比率（％） 36.6 18 21.62 67.0 79.08
2、从业人员素质偏低，专业人才匮乏，影响物业管理发展。
目前，物业管理企业中人才匮乏的现象较为普遍，突出表现在：一是传统的房产管理人才多，从事新型物业管理人才少；二是能胜任单一岗位工作的人才多，能胜任多个岗位工作的复合型人才少；三是初级管理人才多，中高级管理人才，特别是能担任部门经理以上中高级管理人才少。据统计：在大连的163家物业管理企业、1万多名从业人员当中，管理人员有约占80％以上的人员来自原房产部门或其他行业，且具有本科以上学历的高级管理人员不足20％。这种人才匮乏的局面如果得不到及早改善，势必影响物业管理行业整体水平的发展、提高。
3、经营管理意识不强，规模效益较差，企业入不敷出
不少物业管理只注重单一的管理，而服务意识、经营意识十分淡薄。企业没有摆正物业管理公司、开发商与业主之间的关系，管理与服务的概念不清，角色定位出现混淆。开发商和物业管理企业只注重外在的形象的宣传，不注重服务质量和自身素质的提高，在物业管理服务上一味追求“现代化”硬件，热衷于“炒概念”，而忽视管理与服务的软件建设，软硬件的结合不能达到合理的匹配，硬件的应用功效又不能真正发挥，致使大部分的小区物业管理处于低档次运营状态。而且，很多城市的物业管理的收费定价违背市场规律，主要考虑居民的承受能力，忽视企业承担能力，收费标准低于物业管理运作成本，甚至大多物业管理企业配合开发商销售房屋，只服务不收费，扰乱了物业管理行业正常发展和规范运作，即使如此业主也仍有意见，因为服务没有标准，缺乏长远保障。这一切导致收费困难，使行业发展受阻，发展后劲不足。很多物业管理企业仅管理一、两个物业项目，管理规模在100万平方米以上的企业屈指可数。许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发商输血来维持生存。
4、基础比较薄弱，市场发育缓慢，竞争机制尚未形成
目前东北地区的物业管理市场化程度很低，95％以上是由主管部门或开发企业委派的物业管理企业。由于企业大多数是计划经济时期房管处翻牌的，管理对象大多是政府房管房、单位自管房，在管理方式上政企不分，在管理机制上不适应现代物业管理的需要，即使新成立的物业管理公司在与发展商的隶属关系上也不明确，物业早期介入、交接验收等物业管理环节责任很难分清。开发商、业主对物业管理市场化经营认识不足，观念不强，支持不够。部分地区根本没有物业管理的概念，更谈不上专业化、社会化的物业管理理念。
物业管理有关政策不配套，法制建设滞后于行业发展，无法形成公开、公平的市场竞争机制。物业管理中各种法律主体的权利、义务没有明确，导致纠纷增多，管理难度加大。缺乏健全公开招标、投标体系，使物业管理公司自我封闭，缺乏市场竞争意识。
5、业主委员会组建滞后，业主参与意识差，作用发挥不够
在东北地区大大小小的1，000余家物业管理企业中，仅有不到1/4的企业组建了住宅小区（大厦）业主委员会，而且有的不及时组建，有的未按规定程序通过民主选举产生，有的业主委员会不能代表业主的意志，甚至根本不发挥作用，形同虚设，等等，影响着物业管理行业规范运作发展。
6、东北地区自然环境的不利因素使物业管理成本增高
东北地区四季分明，气温从零下30度到零上35度之间，无霜期为150-180天，夏季雨少，冬季降雪，给物业管理增加难度，加大成本。如在环境管理方面，每年春夏要更换多次草花，补种草坪和树木，以10万平方米的园区为例，仅此一项就增加支出2-3万元。雨水少，人工浇水开支也大。进入秋冬季，对树木进行过冬保护，还要在园区内增设仿真花草树木，点缀园区；在房屋管理方面，经过冻融，房屋经常出现透寒和“冷桥”现象，引起业主投诉。屋面防水层使用寿命缩短；在共用设施管理方面，所有管道全部暗设，根据不同地区冻层厚度确定预埋深度，一般在0.8至1.8米，经过冷热交换后经常出现渗漏和断裂，给维修工作带来很大困难；进入冬季后，楼道内滴水成冰，园区积雪难以融化，直接影响环境效应，在保洁方面要达到标准困难重重；北方地区进入冬季需进行供暖，这也增加了设备设施管理维修工作量和物业管理的难度，等等。
三、关于东北地区物业管理对策研究
1.更新观念，挖掘潜力，拓展物业管理领域，提高物业管理覆盖率
物业管理是城市管理体制的重大改革，是房地产业发展到一定程度的必然产物。它涉及到人们观念的更新，政府职能的转变，多方面利益的调整和理顺，以及人们在心理上，经济上的承受能力。目前，人们已普遍看到了物业管理新体制的优越性，各级政府也认识到了实施物业管理是改变城市管理体制，提高城市整体管理水平的有效途径。因此，东北地区的物业管理企业要进一步提高认识，更新观念，认真借鉴深圳、上海、北京等地区推行物业管理的经验和做法，结合本地的实际，加速推进物业管理新体制，尽快缩小南北方物业管理的差距。同时，要加速拓宽物业管理的领域，提高物业管理覆盖率。不仅可以对住宅小区、大厦、工业区实行物业管理，而且还可以对酒店、宾馆、学校、医院、商场、体育场（馆）、旅游区、车站、码头、机场候机楼等实行物业管理。在这方面，上海、北京、深圳成功的范例很多。
2.加快市场化进程，走专业化服务，规模化发展之路
区域化管理是物业管理的方向。政府行政主管部门应统一规划，按照行政区域设定范围实行物业管理。以城市规划的自然区域为基础，以有利管理、工作、生活为原则，以提高城市整体管理水平为目的设定若干个物业区，化分散为集中管理，形成整体优势，提高城市整体物业管理水平。
规模化发展是物业管理企业必然趋势。通过强化市场机制，通过企业间的兼并重组，强强联合，扩大企业的规模，实现优势互补，发挥整体功能，提高经济效益，增强企业的竞争实力，使企业步入良性发展轨道。
多元化经营是物业管理发展的保证。企业应以主业物业管理谋求最大的社会效益，以配套产业谋求最佳的经济效益，使主业更强，副业更富。物业管理企业只有建立以精品物业管理为主体，以完备的配套产业为支持，多元化经营的发展模式，才能实现经济效益、社会效益的稳步提高与企业的永续发展。
网络化管理、专业化服务是物业管理发展的契机。随着现代科技的迅猛发展，以楼宇智能化、网络化社区为代表的高新技术在现代建筑中广泛运用，物业管理赖以生存和发展的物业硬件发生了前所未有的变化，物业管理的方式、理念、组织架构等都随之改变，物业管理企业应加强研究，作好人才与技术储备，抢占市场先机。
3、政府积极引导，建立健全法律法规，推进行业健康发展
政府及行业主管部门要引进物业管理竞争机制，要勇于把符合招标条件的物业项目拿出来，推向市场实行公开、公平的竞争，加速物业市场的培育和发展。要加快制定物业管理行业竞争规则，实现物业管理竞争的有序化、规范化。
物业管理收费标准应实行双轨制。实行政府指导价和双方协议价，保证企业的经济利益；利用媒体进行正面的宣传报导，努力营造良好的物业管理氛围；在政策上向物业管理企业倾斜，制定相应产业政策； 加强资质管理，推行资质证书制度，实施等级管理；加强行业考评，经常开展行业间的达标考评活动，并与企业等级、收费标准、物业管理品牌等紧密结合，通过考评能够及时发现存在的问题，帮助企业进行分析、解决问题。通过考评检查，加强企业间的交流，使一些好的经验能够迅速推广，互相借鉴，促进物业管理水平的提高；加速立法，为物业管理行业发展提供法律保证。用法律手段来明确开发商、业主和物业管理公司三方的责任、权利和义务，通过一系列的法律法规，规范物业管理行为，反对不正当竞争，保证经营者和消费者的合法权益。
4、创行业品牌，夯实基础建设，推动地区物业管理的发展
针对东北地区物业管理整体水平落后这一突出特点，应选择基础比较好的物业管理企业重点扶植，使其成为物业管理行业的领军“人物”，塑造地区性物业管理品牌，带动地区物业管理水平的发展。从完善和发展一整套先进科学的管理体系入手，夯实企业建设的基础。重点是建立行业管理的规章制度，以制度立业，引进ISO9000国际质量管理体系，并逐步实现ISO9000质量管理和ISO14000环境质量管理双体系运行，塑造企业良好的品牌形象。
5、 多渠道、多形式培养人才，为物业管理发展提供人才资源
树立精兵意识，加强人才挖掘和储备。培养一支知识面宽、专业素质过硬、实践能力强、具有快速反应能力、有创新意识和爱岗敬业精神的专业化队伍；加大培训工作力度，提高物业管理人员的专业素质。按照建设部有关要求，制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；根据管理人员的实际情况和工作需要，定期或不定期对在职人员举办专题培训，使员工的技能不断提高；抓好学历教育，从在职管理人员中选拔有培养前途的员工，参加物业管理专业学历教育，为企业发展培养人才；通过理论研讨等形式，建立学习型企业，在人员的选聘上建立“素质准入制”，实行“末尾淘汰制”，竞争上岗，树立岗位就是报酬的观念，形成有作为才有地位的良好氛围；拓宽渠道吸纳人才，积极引进先进地区物业管理优秀人才，与本地实际相结合，优势互补，促进先进经验“本地化”。
6、 发挥业主委员会的作用，健全物业管理发展机制
业主委员会同物业管理企业是建立在法律关系和经济关系上的平等民事主体，体现了物业管理的专业管理与自治管理相结合的原则，并在物业管理企业和业主起着桥梁和纽带的作用。因此，住宅小区入住率达到一定比例时，在当地物业管理主管部门的指导下，要及时召开业主大会，严格依法选举产生业主委员会，将那些责任心强、具有一定组织和工作能力、愿为大家办实事的人选进来，使业主委员会能真正代表和维护业主合法权益，并积极配合物业管理企业共同做好物业管理工作。
综观东北地区物业管理十年来的发展历程，“机遇和挑战同在，困难与希望并存”。未来几年，将是我国物业管理全面、快速发展的黄金时代。随着物业管理行业的迅速崛起，物业管理立法的加快，体制的建立，制度的完善，物业管理人员素质和管理服务水平的提高，我们坚信：在不久的将来，一个具有东北地区特色的物业发展模式将在全国的物业管理行业中熠熠生辉