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物业管理早期介入应尽快法制化

时间：2012-11-12 14:19    来源：未知    作者：admin    点击： 次

随着物业管理的不断深入发展，物业管理总是在物业建成之后介入的状况已经不适应物业管理发展的需要。为了实现以人为本的服务宗旨，切实搞好物业管理工作，尽快从法律的高度规定物业管理提前介入的强制性，其意义非常重大。

      一、物业管理早期介入的内容及意义

      所谓物业管理的早期介入，是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划、设计和建设，从物业管理服务的角度出发提出意见和建议，以使建成后的物业更能满足业主和物业使用人的要求。

      目前，虽有很多物业管理企业对物业项目实施了早期介入，但大多数都是在业主入住前半年左右进入的，所做的主要工作也只是就建筑安装后期的工作提出一些建议。从总体上看，物业管理的早期介入应从项目设计阶段、工程监理工作阶段、设施设备安装期三方面提前介入，这样不仅能有效避免物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷，为以后的维修养护工作省去很多麻烦，还能有效遏制有的开发、建设单位在物业配套设备的施工中往往留有的考虑不周之处，造成管理上的不便。例如：我公司在接管某大厦后才发现，其值班室与监控室共用的状况，既不利于值班管理，也不利于设备的监护使用和维护，值班室的位置需要重新调整。同时，洗手间及供清洁工使用的清洁供水间也没列入值班室的设计之中。另外，住宅用汽车通道与商用汽车通道未作划分，在使用及管理上均存在事实上的困难。再有，该大厦的供电和二次供水设备的用电线路也存在一些缺陷，其商用和住宅用线路没有完全分开，而商用电价与住宅电价不同，必须单设电表，独立开户；且商用和住宅用的设备管理维护费用也不相同，混合安装不利于管理。在我公司的提议下，安装单位同意对其进行改装，分别安表、开户。

      二、物业管理早期介入的必要性

      1、开发企业在设计、建设过程中留下缺憾需要物业管理早期介入

      总结多年来物业管理的经验不难发现，由于房地产设计、建设过程中留下的缺憾，给房产使用人和物业管理企业带来了诸多影响，许多物业纠纷都与开发建设单位有着或多或少的关系。从物业管理提早介入能早发现问题、避免缺憾等角度考虑，物业管理的早期介入就显得格外重要。

      2、新技术、新设备的大量使用需要物业管理早期介入

      现代高层建筑技术含量高，工艺先进。各种新技术、新设备被不断地投入使用。如我公司新近接管的某大厦，地面高26层，地下3层，综合商、住、停车等功能，安装有两台载人电梯、一台载货电梯，还配有智能消防监控系统、可视安全监控系统等，这些都是以往普通住宅未曾安装的新设备，其技术含量高，操作、维护有一定的难度，为了实施有效管理，保证其正常使用和功能的正常发挥，我们物业管理企业在前期安装调试阶段就派出工作人员提前介入，充分了解和掌握其设备构造、工作原理、性能、操作方法、维护手段等，为今后的长期维护和管理做好技术和人员准备。

      三、物业管理早期介入立法的作用

      由于目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识不足，重视不够，造成物业建成后的长期管理服务中，出现诸多问题。如果把物业管理的早期介入纳入法规，从法律的高度规定，所有的物业项目必须有专业物业管理单位早期介入，那么，将对物业建设质量、功能和物业管理的服务质量产生极大的促进作用。表现在：

      1、能够进一步促进物业建设质量的提高

      如果让物业管理单位提前介入物业建设项目，从物业管理和用户使用的角度对项目的规划、设计、建筑、安装、维护保养等进行主动控制，能有效确保物业的建设质量。

      2、可以为物业管理的服务质量奠定良好的基础

      当前，很多物业管理企业不能令业主满意，其关键因素不全是物业管理企业的管理服务水平不高，物业的设计开发、建设质量等方面的缺陷，也给物业管理企业的服务质量带来一定影响。如果能够做到早期介入，完善其管理和使用功能，就可以避免或减少那些影响物业管理服务质量的因素，业主在居住使用的舒适度、满意度等方面将会有很大的提高。

      3、有利于从整体上提高我国的物业建设和管理质量

      随着经济持续增长和人民生活质量的提高，我国每年建设的物业数量也在大幅度增长，其中，有相当部分并未真正符合物业管理要求。其原因一方面与物业管理普及和发展不平衡有关，另一方面与物业设计、建设单位缺乏物业管理意识也有关。

      所以，对物业管理早期介入进行立法规定是有积极意义的。