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物业管理中存在的几个严峻问题-不求实际的盲目扩展

时间：2012-11-12 10:06    来源：未知    作者：admin    点击： 次

企业在发展伊始，为扩展壮大地盘，会因行业必须具备的资质条件而“饥不择食”，可以理解，也无可厚非，但应该权衡利弊、量力而为地选择自身的攻略点。有些项目因社会化程度高些，可以在日后的管理与服务过程中适时调整，但有些项目来自于单一业主或行政主导的项目，就必须认真商议并审视好合同条款，尤其是服务要求和服务承诺，不乏有一些企业因此而出现“超体能衰竭而猝死”的现象发生。

许多在物业管理初期“全单接收”物业项目的服务企业，经过这些年的运行和经验的积累，在管理类型、管理性质上都重新确立了企业自身的发展方向及目标，完成了适合企业自身发展的战略性和战术性的转移或调整，使企业走上了良性循环的发展道路。

1、管理类型的盲目拓展

所谓盲目拓展，是不顾自身是否具备管理该项目的条件和能力，对内对外不负责任地取得物业管理权。虽然硬件提升了，经营指标上去了，却出现管理成本增大了，服务难度增加了。究其原因，是企业的拓展目标和定位不明晰所致，从而出现“消化不良”或“水土不服”。物业管理因服务时间相对较长，又特别注重合同条款和服务承诺的有效性及持续性，若不加分析、不加选择地接取物业，会导致企业经营困难或运行窒息，后果是双方都难以接受或承担的。

如在管商业物业管理的服务企业，虽说收取的服务费和实施物业管理的服务水平以及服务质量都很高，但因面积较小，无法获得较高资质的提升，硬件不足的原则性导致企业在行业内的位置及知名度不高。这种按面积论“英雄”的不实做法，为了生存、为了资质、为了发展，企业只好违心违责地去争取、去奋斗。且不说是否会造成原有商业物业管理上人力和财力正常运作的影响，还要冒着极大的风险去摸索从未涉及的，或者说前景极不明朗的其他物业管理类型工作。虽然在物业管理日常运作中有许多管理内容和服务项目基本相同，其遵照的法规也基本适用，且同属一个行业的协调监督管理中。但商业物业管理与服务的侧重点完全不同于其他物业类型的管理与服务，若不加以重视，不加以区分，不加强学习与培训，哪怕是项目顺利取得物业管理权，也会出现意想不到的管理问题，给企业背上沉重的人员和成本管理的负担。

2、管理面积的盲目扩展

物业服务企业资质级别中有管理面积大小的晋升规定，为达到物业服务企业获取较高资质的提升，除了注册资金和管理人员职称等要求是企业自身可努力达至外，关键的难点就在管理面积是不以企业的意志为转移的，必须经过市场的拼搏才能取得。既然是市场行为，就会存在满足活动各方不同需求和意愿的标的物，作为企业应该看到并识别到从市场获取生存条件时的差异性和风险性，不论何种方式选取物业管理项目，应该认真甄别，慎重择取，按企业既定的发展方向及目标积极努力地猎取物业管理项目。

物业管理行业发展初期，不加选择地囫囵获取物业项目的管理权可以视作为行业发展中的必然过程，依当时的市场需求和市场要求，是起到积极作用的。既锻炼了人，又培养了队伍；既造就了企业的发展成长，又提供了行业制定规范化管理制度的依据。当时的发展形势及市场的要求以至于鲁莽的行为不会给企业带来不良后果，若今天仍沿用旧习，哪怕是企业成立伊始的需要，亦不能如此取用，这种矫枉过正的做法会令到企业伤筋动骨、萎靡不振乃至万覆不劫的境地。

盲目扩展管理面积是指没有用理性的收费标准来衡量服务的依据，无论是社会效益需要还是企业经营发展需要，若没有管理面积的科学计算标准和合理的服务要求，达到两个效益的发挥是无从谈起的，“赔了夫人又折兵”的愚钝做法是物业管理活动中各方都不愿意看到的。

风险越大，回报越高不是指“人有多大胆，地有多高产”的非理性做法，它是要讲科学、讲能力、讲适宜，它指的是企业在发展方向正确和目标明确的情况下，在做足风险防范和规避以及工作准备的同时而去积极争取的做法。规模效应能壮大企业并促进企业的经营发展，但不是任何一个企业都能适应任何类型的物业规模无限扩大，资源的合理和集中使用、工作的点面分布和集中做好一、二件事，犹如摊开手掌与握紧拳头的功效就完全不同。

3、服务内容的盲目增加

    为有把握地取得物业管理权的目的，不切合实际地增加服务内容或提高服务标准，这在许多的物业管理招投标中屡见不鲜。既然写入合同中或作为附件载入，那就是规定，就是法律，不得儿戏。做不到或无法做到的便是作假、便是欺诈，要追究法律责任的。为什么我们有些物业服务企业在运作中或在发展上举步维艰，就因为急功近利而制订的服务承诺过高而导致的。

    在我们日常的物业管理与服务中，作为物业服务企业，能把合同中双方所订立的常规性服务条款及服务要求落实并完成好，已是不易，众口难调的物业服务需要付出比其他服务行业多数倍的努力与艰辛。若不加思索地为了赢取好感或认同，为了取悦业主而增加难以实现的服务项目来提高管理费收费率，反而会造成物业服务企业出现工作被动，会因费用不足致服务质量下降而产生诚信危机。殊不知，业主的不满一般不会就客观原因作出合情合理的诉求的，他会被放大N倍后上纲上线地游说，以致维权抗争，物业服务企业会非常被动地在人力物力和财力上为善后做无谓的工作弥补。

纵观物业管理行业发展近30年来看，在跌宕起伏的道路上已是命运多舛，由于赋予他的责任与权限严重不符与脱节，致使它的发展是在缓慢和节制中前进，是在战兢且摇晃中走过了这30年。众所周知，物业管理行业的发展好劣是社会稳定的重要因素，每一个物业区域便是一个不同社会功能组别的缩影，物业服务关系千家万户，物业服务稳定一方平安，物业服务成就和谐社会。作为物业服务企业，首先要端正自身的服务意识和服务行为，正因为物业管理是具有服务长效特性的行业，一切蒙混或超能力的许诺必定会在时间的推移中渐露，会在持续的服务中见拙，会在今天不断完善和规范的行业管理中失去一席之地。

现时“叶公好龙”的现象较为普遍，本人不反对积极的、有推动作用的多元化管理和创新模式，但必须是真心的、有具体实施意义的可操作模式。说实在的，物业管理与服务中这几个严峻的问题，是应该引起我们重视的时候了。现时物业管理行业有了级别的管理规定和要求，完全可以让不同资质的物业服务企业根据市场需求、市场甄别进行合法合理的选取，让物业管理行业能健康有序地发展。这样不求实际的所谓创新模式或战略转型的做法，只会让企业背负沉重负担，让极为微利的企业背水一战。物业管理行业当今为什么举步维艰？为什么投诉率居高不下？其根本原因就是大家都以“业绩”来证明自己的“伟大”，都以“实力”来体现自己的“强壮”。透过“健硕的体魄”来证明自己的强健没有错，但物业管理行业讲求的是服务，讲求的是效果，显露体现不了内功，张扬证明不了服务能力，只有遵循行业游戏规则，据情据实地选择适合自身的物业管理项目，真心真情地做好物业项目的管理与服务，才是当今物业管理市场的真正需求。如果说我们今天还看不到自己存在的问题，还不及时纠正我们自身存在的不足，物业管理行业和物业服务企业真的会失去市场的诚信，失去人们的认同，生存将为更难。