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浅谈物业管理收费的六大误区

时间：2012-11-07 13:53    来源：未知    作者：admin    点击： 次

长期以来，物业服务费收取一直是物业管理工作很难突破的一个瓶颈，这个问题长期无法解决，根本原因是人们一直无法走出物业服务收费的误区。
　　
　　误区一：享受服务就应缴费。提供服务的人只能向要求服务的人收费，而不能强迫他人接受服务，被动接受服务的人是否付费，完全取决于他个人的意愿，双方应该有合同约定，提供服务方不得以事实服务的理由向业主收费，即使是政府、法院也无权干涉，否则《合同法》和《物业管理条例》还起什么作用。
　　
　　误区二：缴纳物业服务费是法定义务。业主因在公摊面积中占有份额，有缴纳维修费用的义务，如果物业服务费不是全部用于支付公共维修费用，用《民法》相关条款就证明不了业主缴纳物业服务费是法定义务。
　　
　　误区三：物管公司认为业主无权查账。物业服务费不是物管公司的自有资金，也不是他用自有资金取得的经营利润，因此物业服务费收取和使用不属于物业公司的商业秘密。不管是酬金制还是包干制，业主都有知情权。在包干制的情况下，业主无权要求物业公司把物业服务费盈余退还给业主，物业公司也无权要求业主补偿物业服务费亏损。酬金制情况下，物业服务费盈余归业主所有，亏损由业主另外补足。而根据国务院《物业管理条例》物业公司的利润不得超过10%。
　　
　　误区四：物业公司有权对欠费业主起诉。如果物业公司无法证明因业主欠缴服务费而用自己的自有资金代业主垫付了物业服务费，物业公司通过法院向业主追讨物业服务费和所谓滞纳金，在法律上根本不通。
　　
　　误区五：“欠”费就是伤害其他业主权益。如果物业公司重复收费、没有合同依据收费，拒交物业管理费的业主就不是伤害其他业主的权益，而是在带头说维护业主的合法权益。
　　
　　误区六：“欠”费业主不宜当业主委员会委员。谁做“欠”费的裁判？ZF都承认物业公司存在重复收费问题，让物业公司确认业主是否“欠”费显然说不通，拒缴不合理收费绝不等于欠费。
　　
　　物业服务管理收费的相关人员只有走出以上误区，才能理顺业主缴纳物业服务费的法律关系，而这个正确的关系是：
　　
　　1、物业服务费是业主通过合同形式共同委托物业公司对物业进行管理，每个业主所交纳应分担的费用。
　　
　　2、物业公司只能依据自己和业主委员会签订的物业服务委托合同的约定进行收费，而每个业主则是根据自己对业主公约的承诺进行缴费。
　　
　　3、对于业主违反业主公约的承诺欠缴物业服务费，物业公司如认为伤害了自己权益，应向签订委托合同的委托方也就是业主委员会进行索赔，委托方根据公约向承诺业主公约的当事人索赔。
　　
　　4、物业公司如果向欠费业主直接索赔，首先应有委托方的授权，即代委托方索赔。
　　
　　只有理顺上述关系，明确物业服务费不是交给物业公司的公粮。
　　
　　缴纳物业服务费是业主的合同义务，真正欠费的业主主要侵害的是邻里业主的利益，而不仅仅是物业公司的利益，对真正欠费业主的惩罚不应该是物业公司，而是侵害别人权益的业主对被侵害权益的业主进行补偿，业主才会口服心服地按照自己对公约的承诺，自觉缴纳物业服务费，减少业主和物业公司因缴纳物业服务费所产生的对立，进而减少业主和物业公司的矛盾。