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物业公司酬金制与包干制两种收费模式比较

时间：2012-11-06 14:44    来源：未知    作者：admin    点击： 次

国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》第九条提到：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”
　　所谓包干制，指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。所谓酬金制，指的是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。可见，包干制的定价方式实质是市场定价，而酬金制的定价方式实质是成本定价。
　　目前，全国市场上主流的物业收费方式为包干制。伴随着物业市场的日趋完善，北京、上海、广州、深圳、南京、武汉等城市的物业管理企业在非住宅物业管理的项目上，逐渐由采用包干制转变为采用酬金制，赢得了业主的认可，也在一定程度上解决了收费难的问题。但综合来看，包干制与酬金制各有利弊，物业管理企业应根据具体情况合理选择。
　　一、包干制模式的利弊分析
　　（一）包干制模式的优势
　　1 、包干制收费模式易于操作，简单便捷
　　目前，很多物业管理项目，尤其是住宅物业管理项目，大多采用包干制。主要缘于包干制简单易行，以住宅小区为例，在包干制的模式下，业主只需根据物业管理委托合同向管理管理企业交纳固定费用就可享受物业管理企业提供的各项服务，而在酬金制下，大额公共支出需经业委会（或业主大会或主业代表大会）讨论通过，由于业主（或业主代笔）数量较大，不仅众口难调，可能存在意见不一的情况，而且短期内召集所有业主（或业主代表）也非易事，极有可能出现延误现象，从经济学角度考虑，并不划算。所以，目前大部分的住宅小区还是实行包干制。
　　2 、包干制强化了成本意识，有利于企业集约经营
　　包干制下，物业管理企业自身承担着因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。这对于企业具有明显的激励作用和盈利动机。而这种激励作用将直接促使物业管理企业努力提升经营管理水平，大力发展集约经济，从经营成本上要效益，提高企业的盈利能力，促进企业自身的发展和进步。
　　事实上，为节约成本，谋得更大利润，企业往往借助规范服务流程、引进现代管理手段等方式，缩减管理成本与管理费用。目前，类似于第一太平戴维斯等一些业内优秀的物业管理企业纷纷通过质量环境体系认证、引进 OA 、 ERP 系统、采用无纸化办公等方式，规范对内管理、对外服务流程，不仅提升了服务质量，而且高效快捷，极大了提高了企业的竞争力。
　　3 、包干制以品牌策略为基础，推崇品牌优势
　　《物权法》明确赋予了业主自我管理或委托管理的选择权，也赋予了业主选择这家物业管理企业或那家物业管理企业的权利。在这种市场竞争越来越激励的今天，实行包干制日益体现了业主对物业管理企业品牌的认可。只有当业主对物业管理企业充分信赖，才有可能不对具体的管理详情做过多干涉。从这个意义上说，包干制有利于鼓励企业创造品牌价值，发挥品牌优势。
　　（二）包干制模式的劣势
　　作为相对简单便捷的收费方式，包干制方便了物业管理企业的同时，也造成了物业管理交易的不透明性。在包干制下，物业管理企业按物业服务合同约定提供物业服务，对应收的物业服务费用拥有所有权，可以自行支配，业主及业委会无权检查其使用情况，这样容易造成双方信任感不强。
　　同样，包干制的成本意识，也容易促使物业管理企业采用降低服务质量或减少服务类型等不正当手段压缩费用和成本，以此谋取更多利润。现实中，物业管理企业和业主双方的矛盾点多集中于此，而对物业管理企业（尤其是住宅型物业管理企业）最大的负面报道也多在于此，这也是酬金制日前备受推崇的主要原因。

　　二、酬金制模式的利弊分析
　　（一）酬金制模式的优势
　　1 、酬金制更能体现业主的主体地位，发挥业主的监督机制
　　物业管理隶属服务业，物业管理企业相当于业主聘请的“管家”，物业管理费也是业主的钱，业主对物业管理企业有合法的监督检查权利。采用酬金制，较之包干制，更有利于业主行使自身权利。业主（业委会）可以检查每笔物业管理费用支出的明细，而物业管理企业每一年都须向业委会（或业主）上报管理费预算并经审核后才能执行，且一定数额以上费用的支出必须经业委会主任签字。这种财务支出的透明度不仅利于业主监管物业管理企业，而且有利于其自身选择、甄别物业管理企业，充分显示了其主体地位。
　　2 、酬金制运作规范、财务透明，缓解了企业与业主双方的矛盾
　　酬金制下，物业管理企业必须公布物业服务资金年度预、决算，且每年不少于一次公开其财务帐目。业主就相关支出问题有权提出质询，物业管理企业必须及时答复。业主还可聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。这些都迫使物业管理企业必须加强内部管理，合理用好业主的每一分钱，做到合法运作、规范管理，有利于杜绝灰色隐性收入。同时，这种规范的经营模式维护了业主的知情权，满足了业主对财务公开的要求，减少了因信息不对称产生的纠纷。而物业管理企业作为一个代管机构，无权替业主作主，极大地减少了业主和企业之间的矛盾。
　　3 、酬金制适当减轻企业税负，有利于小企业或幼稚期企业发展
　　目前的税法规定，成本不计税，管理费计税。也就是说，在酬金制下，划归成本的那一部分费用目前是不用交税的，只有约定付给物业公司的服务费才需交税。而包干制下，整个物业管理费都需要交税。一般来说，付给物业管理公司的服务费约占整个物业管理费的 10% 左右，如此可见，酬金制下可节约相当大一笔税钱，这对小型企业或处于幼稚期的企业的发展无不裨益。
　　（二）酬金制模式的劣势
　　酬金制虽然很大程度上维护了业主的利益，但其操作复杂，尤其对人口密集的住宅小区来说，召开一次业委会（或业主大会、主业代表大会），实非易事。
　　此外，业委会或业主的监管无形中增大了物业管理的成本。毕竟不论是在业主中，还是从外聘请专业人士或专业机构进行审计，都是有成本的；而且物业管理企业在负责协调、联络业主方的过程中，耗费的人力、物力及时间，都是物业服务的边际成本或间接成本，并不能带来直接价值。事实上，就中国物业管理目前的状况来看，人们的认知并不多，更谈不上深入的了解和研究，所以其对物业管理实行有效性监管的力度还是不得不让人置疑。
　　三、包干制模式和酬金制模式各自的适用领域
　　包干制模式和酬金制模式各有利弊，必须依据具体情况分别适用。笔者公司所辖物业项目中，住宅类项目实行包干制，刚接手的还处于幼稚期的写字楼项目实行酬金制，以化解成本风险，而已经较为成熟的 5A 级写字楼项目则实行包干制，通过规范管理控制成本进而盈利。故笔者认为：
　　1 、品牌优势较为突出的物业管理企业，针对市场化程度较高的物业项目，适合采用包干制
　　品牌优势突出的物业管理企业，完全可以凭借自身的品牌优势，在市场化程度较高的项目上，实行包干制。
　　所谓市场化程度较高，首先是指所在地区的物业管理市场较为成熟，可以由市场自发的调节物业管理费用的价格，如深圳、上海等地。其次，市场化程度较高，指的是业主最关心的服务质量问题完全可以通过市场进行监管。同时，该市场上物业管理企业的自身素质较强，业主的甄别物业管理企业的水平较高，企业和业主双方彼此信任，较少发生矛盾。唯有如此，包干制才能充分发挥其简单便捷、节约成本、激励企业发展的优势。
　　2 、处于幼稚期的企业或者业主结构合理的项目（尤其是非住宅型项目），适合采用酬金制幼稚期的企业采用酬金制，可以避免资金流转困难、经营亏损等一系列风险。这是因为，酬金制中的物业管理服务属于预付费的经营方式，一旦签订了物业服务合同，几乎不存在该种服务销售不出去的风险，故其经营风险小至可以忽略不计。虽然酬金制下的利润率不高，但能确保企业永远处于盈利状态，最低限度的保证了企业的简单再生产可以循环下去，为刚起步的企业提供了发展的基本保证。
　　而对于业主数量适中、业主层次较高的项目而言，采用酬金制也恰到好处。尤其是业主较为集中的中高档写字楼项目，采用酬金制在维护业主权益的同时，也加速了物业管理企业的规范化运作，为打造优秀物业管理企业创造了条件。
　　3 、住宅类物业项目可依据企业规模和业主环境，具体选用包干制或酬金制
　　对于住宅类物业，由于与生俱来的复杂性，加上业主身份、水平、层次等方面的差异，物业管理企业可以依据具体情况适用包干制或酬金制。
　　目前，北京大多数小区采取的还是包干制的收费方式。但北京市建委表示，“刚建的小区和使用很多年以后的小区，需要维护的范围肯定不一样，需要的费用也不一样。所以花多少交多少的收费方式，更公平。”也就是说，酬金制还是将来住宅类物业项目的发展趋势。