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物业管理中二次装修的实施
时间：2012-11-05 12:52 来源：未知 作者：admin 点击： 次
物业管理服务牵动千家万户，工程服务又是整个管理服务的重中之重。业主对物业管理公司的接受与认可，大多从工程服务管理中体现。工程服务质量的高低，直接影响物业公司在业主心目中的地位。“业主利益第一、用户满意第一、公司品质第一”始终是东湖物业管理公司遵循的目标，“贴心服务”的新理念又是推动每个员工在实践工作中与业主沟通的金钥匙。
一、装修前的服务管理
二次装修管理是物业管理服务的前奏，服务水准的高低会直接影响到公司的信誉和业主对管理服务人员的信任。“无渗漏工程”的承诺是开发商售房过程中最吸引人的亮点。个别业主在交付验房中发现施工质量与售房时的承诺不符，便对开发商失去信任，虽大光其火，但又不愿放弃看中已久的现房时，大多会把希望寄予物业管理部门身上。为缓解业主与开发商之间的矛盾和解决实际存在的难题，我们把入户交验房中存有需整改的项目，在业主办理装修申请前协同开发商项目部共同制定整改方案，提出合理化建议，督促施工方按质、按时地完成。管理处工程部门始终监督项目施工工艺操作与整改过程，完工后立即电话联系业主到场查看整改后的项目，让业主确认。这样既解决了业主方进行装修前的烦恼，又缓解了小业主与开发商之间的矛盾。
二、装修施工过程中的服务管理
智能化功能的普及与配套小区的建立，大量新颖建材的使用和结构更趋合理的住宅也是测试物业管理水准的试金石。在受理二次装修申请手续审图过程中的解释是消除小业主对物业管理水准疑虑的重要环节。绝大部分业主对办理入户手续时发放的用户手册、管理公约、住宅使用说明书、装修管理规定和国家颁布的关于住宅装修的管理规定都不予重视，对其购买的房屋的结构性质、功能使用等了解甚少，大多希望装饰施工单位给予完善。而随着建筑市场的快速发展也使得部分低资质的装饰队伍忙于市场竞争，而忽略了施工人员的技术培训；也有部分业主为了节约装修费用而请“路边施工队”“朋友”等对其居室进行装修，在施工过程中留下了不少隐患。为此物业管理部门在受理装修申请的审图过程中既要为业主把好安全关，又要耐心给业主解说不能随意改变原有建筑结构的重要性，帮助业主寻找可以接受的合理化建议。帮助业主知晓熟悉使用功能。弱电系统是施工单位的弱项，物业则提前绘制并复印标准单元的强、弱电安装布置图，并给予功能说明。对确需要更换位置的（如可视对讲话机）工程部门则与原承建单位联系进行施工，这样可避免今后在调试开通时发生故障而出现的扯皮现象。装饰施工结束，业主入住后经常出现管道受堵不畅通、窗框油漆受损、墙面出现裂缝等现象，施工队往往把责任推到原建筑质量上，要小业主与发展商交涉。针对此类情况我们在办理装修手续过程中，就让小业主业主和施工单位同时到现场对现存情况进行查验，物业工程技术人员边操作边解说，并以表格形式三方进行确认。通过这一环节使业主和装修单位对物业管理得到进一步的了解、熟悉和沟通。
二次装修实施过程我们采用了一户一档表格化记录制度，对于施工对严重违章又不听劝阻。我们先拍照取证，发整改通知单到其单位负责人，随后工程部门联系小业主、施工负责人到现场共同协商处理纠正违章施工事宜。对境外人士、外地商人及不熟悉装饰施工的业主，物业的装修巡查人员会格外给予关照，帮助业主把好施工质量关，特别对隐蔽工程覆盖前进行检查、校验（如电气绝缘测试等）。在装饰施工过程中，工程技术人员对满足使用功能的材质也予重点查验，一旦出现劣质材料的使用，即于业主取得联系，及时提醒给予防范，让小业主感到物业公司是可以依赖和信任的。通过巡查记录也对今后可能出现故障及造成的后果起到辅证作用。
三、管理队伍的培养
在二次装饰施工管理实施中我们特别注重对工程技术人员的技能培训。每个小区的功能设施都有所不同，随着高档住宅楼盘的增加，各种新型建筑材料、设计方式的采用，给管理人员带来了许多新的难度。过去许多多层建筑中的排水管道一旦堵塞，在本层无法疏通的情况下，都会到楼下住户打开检修口去疏通，但当楼下住户长期不居住时往往都束手无策，而影响了正常生活。近二年来竣工交付使用的高层高档楼盘，设计师都一改原排水结构，在卫生间的排水系统中采用了能在本楼层清除垃圾与防溢的地漏设施。但这种地漏设施不能满足业主的移位需求。我们在技术培训过程中详细讲解了这一设施的功能使用和构造原理，工程部的巡查员一旦发现在施工中的随意改变封堵和移位立即给予制止，并耐心解说原功能的重要性，进一步得到了业主的理解和认可，避免和预防了装饰施工后带来的不畅通、反溢及臭气。
通过了二次装饰过程的管理帮助业主熟悉了功能设施的使用和解决了部分技术事项，使我们与业主更亲近相互更了解，得到了进一步的沟通和理解。员工技能的提高和对现有设施功能的进一步熟悉，使我们能更好地解决小区设备和生活设施的维修，服务于业主。为开展“贴心服务”新理念奠定了扎实的基础。