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教你如何成立业主委员会

时间：2012-11-01 09:03    来源：未知    作者：admin    点击： 次

业主委员会是业主大会的执行机构
　　 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　 成立业主大会的条件：一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者道套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。符合以上条件之一的，建设单位应当书面报告（区）县房地产管理部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向区（县）房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。
　　 区（县）房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。
　　 筹备组由业主代表组成，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。
　　 筹备组自成立之日起三十日内，在区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，应当召开首次业主大会会议。
业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。
　　 首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
　　 业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。
　　 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。
　　 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
　　 召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，并认真听取区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。
　　 首次业主大会会议选举产生业主委员会。业主委员会成员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。
　　 业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。
　　 业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区（县）房地产管理部门备案：
　　 （一）业主大会会议记录和会议决定；
　　 （二）业主大会议事规则；
　　 （三）业主公约；
　　 （四）业主委员会成员的名单和基本情况。
　　 区（县）房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本条规定重新备案。
　　 业主委员会任期为三年到五年。
　　 业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告区（县）房地产管理部门。区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当按照本规定第八条指导成立换届改选小组，指导召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
　　 业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
　　 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
　　 业主小组履行下列职责：
　　 （一）讨论业主大会拟讨论的事项；
　　 （二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。
　　 业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居( 村) 民委员会、物业管理企业派员参加。
　　 业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门组织召开。