当前位置：物业房屋租赁管理系统平台 > 物业管理方案 >

业主委员会：认清自己，把握方向

时间：2012-10-23 10:29    来源：未知    作者：admin    点击： 次

　　业委会的职能与权限
　　谈到业委会的职能与权限，首先必须清楚《物业管理条例》（以下简称《条例》）的基本精神。简言之，《条例》把立约权，也就是小区的“立法权”给了业主大会，把行政管理权给了物业管理公司，司法权掌握在政府各部门手中。业委会作为业主大会的执行机构，就类似于“议会”或“人民代表大会”，它的职能与权限在《条例》第十五条有明确规定。
　　在实际工作中，不论是业主还是业委会委员都容易把业委会简单地理解为一个“维权机构”或“权力机构”，结果导致业委会常常成为小区“动乱”的焦点，这违背了《条例》的基本精神。《条例》第一章第一款明确规定本《条例》是“为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境”。规范物业管理活动靠什么？靠法律，合同，不能靠大家起哄、闹事、不交物业费。更重要的是，《条例》的精神是“公平”，维护业主和物业管理企业双方的合法权益，而不是任何一方。
　　一般来讲，中国人对公益不感兴趣，在小区积极公益的人首先是那些“维权人士”，这些人一旦当了业委会委员，便带领大家走上“维权之路”，实际就是跟物业管理公司和开发商斗。这些人一旦有私心，就很容易被收买，把小区闹得不成样子，造成两败俱伤。就以银枫家园为例，前“管委会”的指导思想就是“维权”，既不与物业管理公司签合同，也不关心业主公约，只要谁一说物业管理公司与开发商不好就来精神，闹得小区人心疲惫，物业管理公司、开发商心灰意懒，最后业主通过投不信任票把他们赶下了台。结果，业主与业主之间留下了永远的仇恨。还有的小区因为维权闹得天天打官司，日常生活受影响，房屋的价格也一落千丈。
　　另外，有的业委会滥用监督权力对物业管理公司的日常管理工作指手画脚，瞎指挥，把物业管理公司当自己家保姆，其言行显露出低劣的素质。这些都背离了《条例》的精神，超出了业委会的职能与权限，结果是伤害了自己与大家，损害了业主、物业管理公司及开发商的利益。在这个理性的、寻求共赢的时代，他们得到的结果不是共赢而是“共输”，甚至是自毁。
　　业委会的职能与权限必须严格限制在《条例》范围内，一旦超出必须尽快纠正，否则会给所有人的生活带来巨大的负面影响。我认为对业委会主任的培训已经是当务之急，此外还应尽快建立对业委会的监管机制。
　　业委会与物业管理公司、开发商的相处之道
　　业委会比作是“议会”，则物业管理公司相当于“政府”的角色，“议会”跟“政府”不能天天横眉冷对。业委会主要是按合同的约定监督配合物业管理公司的工作。物业管理公司是大家请来提供服务的，要充分尊重物业管理公司的专业工作，决不能干预人家的日常管理，而要配合其工作，鼓励他们把工作干好。用人不疑，疑人不用，千万别像防贼一样整天盯着物业管理公司。他们干不好，可以提意见，用不着整天把炒人家挂在嘴上。换物业管理公司不是随便的事，要分清究竟是物业管理公司本身不好，还是某个员工不好。目前，业主有绝对的权力炒物业，这是一个巨大的进步。下一步的问题是业主，特别是业委会能不能用好这个权力，能不能承当后果。眼下的问题是有的业委会把小区搞乱了，大不了不干了，他不承担任何责任。
　　其实，开发商也是一个业主，它更像是“土著居民”，把房子建好了，卖出去。新来的业主就像“移民”，他们进来要按自己的“规矩”习惯改造“地主”--开发商。如果国家发展不是这么快，且法律健全、执法严格，业主和开发商的冲突可能不会这么尖锐。的确是有黑心的开发商，但大部分开发商是想把工作干好。质量问题是由多方面原因造成的，也不能简单地怪罪开发商。如果不是楼房的质量本身有问题，就应对其采取理性、宽容的态度。
　　我的经验是，要想建设好一个小区，业委会、业主、物业管理公司、开发商必须以理性、理解、合作、宽容的态度共同建设。任何一方有与其他一方为敌的思想和做法对建好小区都没有好处。而应利用法律保护自己的利益，要以负责任的精神对待对方，以理服人。业主委员会应定期与物业管理公司、开发商开会，是谁的问题谁负责，不能推诿，并将会议结果向业主报告，保障大家的知情权。