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物业管理企业改革与创新思路新探

时间：2012-10-20 11:05    来源：未知    作者：admin    点击： 次

物业管理在我国是一个新兴行业，它的发展必然经历一个组建—竞争—整合的过程。目前，物业管理企业的数量非常庞大，但企业规模和管理水平差距极大，与我国社会经济发展对城市管理的要求存在一定差距，物业管理企业的整合与发展已经成为一种趋势。

一、通过市场机制进行物业管理企业整合

目前，上海有 2500 余家物业管理企业，管理着约 2.9 亿平方米建筑面积的各类物业，平均每家仅管理不到 12 万平方米，这不符合市场化、规模化、专业化发展的趋势和要求。从物业管理企业的角度来看，较小的管理规模一方面无法承受公司层面的管理成本，经营效益无法实现和提高，另一方面无法从人力资源、管理资源、技术资源等各方面保障管理项目的优秀服务品质。

随着我国《物业管理条例》、《物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业管理企业资质管理办法》等法律法规的颁布和实施，物业管理市场化、规范化的步伐日趋加快，物业管理企业不走联合、重组、合并、加盟等道路就难以保证物业服务水平的不断提高，难以保证物业管理资质的提升，在激烈的物业管理市场中容易被淘汰。

上海科瑞物业管理发展有限公司（以下简称“科瑞物业”）和上海仪房物业管理有限公司（以下简称“仪房物业”）就是在这种形势下，完全通过市场化的利益和愿望驱使，采用了联合发展的方式，实现了两家企业的资源整合。

• 采用联合方式整合双方企业

科瑞和仪房联合后，新公司名称统一为“上海科瑞物业管理发展有限公司”。两家企业的联合采取了管理资源和人力资源合并的方式。联合后的科瑞新企业，仪房物业经营者自然人占科瑞物业股份的 20% ，仪房物业的总经理担任科瑞物业副董事长，仪房物业的副总经理担任科瑞副总经理，组成新科瑞的领导班子。仪房物业公司主要部门的干部进入科瑞相应部门工作，仪房物业管理的物业项目管理人员和员工均转至科瑞，其服务管理合同以补充合同的形式转至科瑞，直至合约期满，再由科瑞竞标直接签定服务合同。双方企业采用这种联合方式，一方面避免了重组或兼并企业带来的资产审核、出让、债权债务处理等公司法规定的诸多法律手续事务，另一方面，仪房物业将物业管理业务归并到科瑞后，将走一条经营型、投资型、专业型发展的道路，原有关联的绿化工程、房地产经纪等机构逐步发展成为在新科瑞物业资源平台上的独立的专业公司，走市场化、专业化服务发展的道路。这样的联合使科瑞和仪房两家公司的物业管理业务合二为一，体现了物业管理企业整合做大做强的优势，又能够催生出更多的市场化专业服务企业，为物业管理提供良好的专业服务保障，这也反映了行业专业细分的趋势。

• 新“科瑞物业”的发展计划

科瑞物业在原来两家企业管理和运营经验的基础上，确定了新的服务方式、管理方式和发展战略：

（一）服务创新——尝试和形成新的物业管理服务方式

新科瑞将以联合为契机，整合双方人力资源和管理资源优势，努力在原有管理和服务方式的基础上，根据先进国家和地区的物业管理理念和经验，逐步向“专业管家”的服务方式调整。

公司已经尝试了一部分“专业管家”的职能，比如绿化、电梯、清洁等方面作业层工作的外判，管理处对这些工作的职责主要是监督协调以及控制成本，公司将进一步推行管理层和作业层分离的做法，逐步使所有的作业层都能外判，进而使“专业管家”成为名副其实的“管家”和代理人。

通过作业层的专业化市场选择，一方面可以解除目前存在的各个服务项目作业人员素质参差不齐、工作技能不尽理想、作业设备设施添置开支较大等矛盾，另一方面可通过市场化的机制，保障作业层的服务水准，便于管理层控制和降低管理运营成本，使业主交纳的管理费中的运营费用更有效益，并使建筑物得到更完善的维护，从而延长建筑及设施设备的使用寿命，使业主房产最大限度地保值增值。

（二）管理创新——依靠信息化等技术走专业管家道路