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对《中华人民共和国物权法（草案）》的三点看

时间：2012-10-20 11:05    来源：未知    作者：admin    点击： 次

但是，《物权法（草案）》还有一些有待完善的地方，尤其是《物权法（草案）》明确了业主的各项权利和处分规则以及应该承担的义务，然而对于业主违反规则或不承担义务的行为责任，却规定得比较笼统，这在判断和处分时就较难执行。我们觉得，业主的权利在《物业管理条例》中就有具体的体现，在《物权法（草案）》中又从国家法律角度作了规定，那么，对于业主的义务也应该同等体现，权利和义务是对等的。业主的义务这是物业管理中普遍需要法律明确的内容：

1 、现代物业住宅往往是一个有数百上千户居民的社区，在明确了业主对专有部分所有权和共有部分共同管理的权利后，必须强调业主维护社区和谐的环境和业主共同利益的义务，对有碍环境和谐的室外搭建、构建、装饰、安置设施等行为应征得三分之二业主同意和必须遵守《业主公约》。而受到多数业主的反对或违反公约的行为，业主将承担法律责任。《物权法（草案）》第六章第八十七条规定，“对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主的同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。”这里，似乎只能看到业主或业主会议对物业管理机构提起诉讼、申请仲裁的含义，而难以看到对业主个体侵害业主共同权益的行为的处分含义，而且，如果理解为一个业主个体侵害了业主的共同权益，要经业主三分之二开会同意才能提起诉讼、申请仲裁，那么这是现实中难以操作的。这里，应该规定业主大会可以委托物业管理机构，对上述业主个体行为，物业管理机构可以直接提起诉讼、申请仲裁。

2 、《物权法（草案）》，对物业管理费只有一条规定，既第八章第一百零三条“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。”由于在《物权法（草案）》的其他各条中都没有涉及物业管理费的问题和交纳的义务，在这里出现这一段，就有许多疑问。比如管理费用谁来收？交给谁？不交纳怎么处理？等等。我们认为，无论是业主自管还是业主大会聘请物业企业管理，其共有部分的建筑和设施、场地、道路、绿化的维护、修缮，其费用来源是物业管理费，所以必须明确缴纳物业管理费是业主必须履行的义务，不履行这个义务是侵犯广大业主共同利益的行为。至于物业管理企业的服务行为，则可按照《物业管理条例》并根据物业服务合同执行。

3 、《物权法（草案）》的现有内容，可能对一些历史遗留的旧里、公房和售后公房等在执行中会有矛盾。主要表现在区域、产权的划分不明晰，公共设施设备的不完善，许多地方由于物业管理费标准过低，当地政府及开发商在移交物业管理时将一些小区配套商业、办公或公共设施场所交物业企业经营，用经营所得来弥补物业管理经费的不足。而按照《物权法（草案）》的规定，这些场所的产权应该属于开发商或业主共有，收益则不能全部补充物业管理费不足，必将对管理这些区域的物业管理企业带来更大的经营困难。

总之，《物权法（草案）》用法律来明确业主的权益这是一件好事。然则由于相邻关系和共有部分的存在，如果进一步明确业主的义务的维护共有部分的法律责任，那么，《物权法（草案）》将更具有历史意义！