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物业管理市场催生物业管理职业经理人

时间：2012-10-20 11:04    来源：未知    作者：admin    点击： 次

我国物业行业从业人员有数百万人，其中包括了占绝大多数人员比例的保安、保洁、维修等作业人员，这些岗位成为了解决社会再就业的重要途径之一；而占人员数 10% 以内的管理人员，比如项目助理、主管、经理等，却成为物业企业董事们普遍感到紧缺和需要列入战略思考、采取措施解决的问题。

目前物业企业管理人员的来源无外乎以下几方面：

一是通过社会招聘，以项目品质、企业机制和相对高的薪资福利等因素从社会其他企业现职岗位的人员中吸引他们；

二是许多企业当新承接到管理项目后，从企业认从度和可信任角度，往往从企业已有的管理层下一级岗位的人员中提拔担任；

三是许多企业由于体制、机制的原因，以解决人员安置为出发点，管理岗位往往由上级部门选派其他行业部门的人员充当，物业管理岗位相当情况下成为上级单位、开发商安排富裕人员的场所；

四是普遍地开发商开发一个项目，就成立一个物业管理企业，人员就由开发商管理人员转型充当；

五是许多私人投资者成立物业企业后，投资者直接承接项目进行管理。

上述情况是我过物业行业所普遍存在的，从而在事实上造成以下问题：

一是社会物业管理人才或相互跳槽或拔苗助长式的提拔等使得其的总体质量没有大的提高，而新物业项目的大量涌现、物业新企业的不断增多等诸多情况下，管理人员在数量上是大大增加了，但由于物业管理知识、专业能力的培养滞后，造成了这一层面的人员总体素质跟不上行业发展的需要。

二是现行物业各类人员都要求按规定持证上岗，特别是管理人员的物业经理上岗证的取得，无论从教材内容、学习方式、考试内容等均注重于应知层面，学员很容易能取得上岗证，从而造成了一种事实的社会观念，即社会各界包括从业人员本身都认为物业管理是技术含量低、文化要求低、人人都容易承担的职业。

三是无论项目大小，目前国内物业企业的做法是以项目为单位成立管理处，采取管理处经理负责制，许多地方比如上海实施了小区经理上岗证制度。从而，在事实上，一个项目管理状态的优劣，很大程度上是取决于项目经理而非物业公司。许多著名的物业企业管理的部分项目被业主委员会更换，其原因基本是该项目的经理管理、沟通不到位所至。而缘于管理层素质的极不平衡，使得项目管理状态的极不平衡成为物业管理行业的一个顽症。

这正是广大物业企业、物业管理有识之士所忧虑之处！

二、物业企业管理层与作业层分离是市场化必然

物业管理的理念和形式源于西方发达地区，中国引进这一理念，给城市管理带来了良好的模式。但必须注意的一个事实是：在物业管理理念引进中国的过程中，就运作模式而言就已经实现了演变，即物业管理企业小而全、大而全，这是基于 20 年前国内社会服务业的落后而形成的，占物业企业 80% — 90% 的的从业人员都是保洁、保安、绿化、维修等作业层人员，无怪乎社会会认为谁都可以从事物业工作，从物业企业运作模式的客观上把物业管理层的专业作用整体曲解和看低了。而事实上，无论是香港、台湾等地区，还是新加坡、澳洲、美国、欧洲，物业管理本身就是专业化的，作业层的运作始终由专业公司来承担，社会的专业分工细化以及社会法制的建设使得物业管理企业真正成为专业“管家”。而诸多的社会专业机构成为具体“劳作”的“保姆”。

中国改革开发几十年来，社会专业细分、城市化的建设成就已经为中国还物业管理本来面目打好了基础。

现在是必须将物业管理层与作业层即“管家”与“保姆”分离的时候了！

我们上海科瑞物业在发展和实践中就深刻地体会到了这一点。我们科瑞目前管理着 500 多万平方米各类物业， 3 年前，就偿试将绿化、保洁委托专业公司承担，一年前将物业设施设备维护及业主报修等也委托给了科瑞控股新成立的专业维护公司承担，现在只等保安公司社会化了！待到那时，企业只要造就好和管理好每个项目的管理层就行了；企业的发展将轻装上阵，职业化、专业化、效益化的优势必将促使物业企业更良性发展！