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物业管理企业改革与发展工作交流会

时间：2012-10-20 11:02    来源：未知    作者：admin    点击： 次

一、通过市场机制进行企业整合

目前上海有 2500 余家物业管理企业，管理着约二点九亿平方米建筑面积的各类物业，平均每家仅管理着不到 12 万平方米，这和先进发达地区和国家的物业管理相比存在极大的差距，不符合市场化、规模化、专业化发展的趋势和要求。从物业企业的角度说，较小的管理规模，一方面无法承受公司层面的管理成本，经营效益无法实现和提高，另一方面无法从人力资源、管理资源、技术资源等各方面保障管理项目的优秀服务品质；从广大业主的角度说，相似的物业管理费收取标准和小区规模及物业档次，却存在着服务管理状态的较大差异；而要提高管理服务品质，不少物业小企业由于缺乏科学的管理体系和经济、技术的背景支持就显得力不从心。因而这对于物业企业本身和广大业主来说都是迫切需要改变的现状。

我们上海科瑞物业管理发展有限公司和上海仪房物业有限公司就是在这种形势和认识下，完全通过市场化的利益和愿望趋向，采用了联合发展的方式，实现了两家企业的合并。

我们两家企业同为中国物业协会理事单位和上海市物业管理协会理事单位，都通过了 ISO 质量管理认证，都在为提高服务品质、发展企业作不懈的努力，相互有着较多的了解和共同的目标。科瑞物业于 2002 年在原上海绿地物业的基础上改制新组建成立，是上海绿地集团控股的股份制企业，两年多来发展快速，联合前管理着 230 万平方米各类物业，已经形成了集境外国际化标准服务之经验及地域化操作之优势的服务管理系统模式，但快速发展也给公司带来了管理、技术人才短缺的困难；同时，由于管理资质等因素在一定程度上也阻碍了科瑞物业发展计划的实施。而仪房物业是原上海仪表系统的改制的民营物业企业，目前管理面积为 80 万多平方米，是上海市首批 20 家优秀物业管理企业，有着较成熟的各类物业管理经验，许多管理的小区得到物业行业的最高荣誉，但近几年由于本系统房地产开发量的减少和物业市场的激烈竞争，使仪房物业的发展也受到影响。

对于科瑞和仪房两家物业企业来说，一家是股份制企业，一家是民营企业，虽然都处于上海物业行业的中等以上管理规模水平，但要在上海乃至全国物业市场中占具一定份额成为品牌企业，无论在服务规模、人力资源、资质等级、技术力量等方面都要有一个长期的发展过程。正是基于对物业管理行业发展趋势的共同认识和需求，股份制和民营二家企业通过强强联手，实现了优势互补，有利于联合后的新股份制企业更快速地发展，能使两家企业原有的发展计划提前实现。

因此，我们两家企业的董事会从企业自身发展利益和物业市场竞争角度出发，自愿联合，共同发展。并于 2004 年 6 月 28 日在上海签定了联合发展协议，召开了新闻发布会，各主流媒体进行了报道给予了充分的评价；使联合后的新的科瑞物业公司走上了新的发展平台。

二、 采用联合方式整合双方企业

科瑞和仪房两家企业联合后，总管理面积达到 310 万平方米，新公司统一以上海科瑞物业管理发展有限公司名义进行运营。两家企业的联合采取了管理资源和人力资源合并的方式。联合以后的科瑞新企业，仪房物业经营者自然人占科瑞物业股份的 20% ，仪房物业的总经理担任科瑞物业副董事长，仪房物业的副总经理担任科瑞副总经理，组成科瑞新的领导班子。仪房物业公司主要部门的干部进入科瑞相应部门工作，仪房物业管理的物业项目管理人员和员工均转至科瑞，其服务管理合同以补充合同的形式转至科瑞直至合约期满科瑞竞标直接签定服务合同。双方企业采用这种联合的方式，一方面是避免了重组或兼并企业带来的资产审核、出让、债权债务处理等公司法规定的诸多法律手续事务，另一方面，仪房物业将物业管理业务归并到科瑞以后，仪房物业则走经营型、投资型、专业型发展道路，原有关联的绿化工程、房地产经纪等机构逐步发展成为在新科瑞物业资源平台上的独立的专业公司，走市场化专业服务发展的道路。走这种联合的道路，使科瑞和仪房两家公司的物业管理业务合二为一，体现了物业管理企业整合做大做强的优势，又能够催生出更多的市场化专业服务企业，为物业管理提供良好的专业服务保障，这也反映了物业行业专业细分的趋势。