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普通居住小区物业管理企业的生存与发展思考

时间：2012-10-20 10:56    来源：未知    作者：admin    点击： 次

普通居住小区物业的状况 相对近年来飞速发展的商品住宅而言，普通居住小区的硬件水平较低；低矮的围墙，一般的绿化，众多的门口，蛛网的管线，简陋的设施，破损的道路，从而使小区整体环境显得很不理想。而这些房屋多为多层建筑，由于沉降造成门洞、小围墙移位、下水道不畅；又由于房屋顶层防水、隔热设施不善，造成渗水、板缝和闷热现象等等。这些状况造成的原因主要是这些小区建设时的标准较低；加之随着居住要求的不断提高，许多现代化的调入逐步进入住家，电话、煤气、有线电视等等安装不得不临空架设和重新挖掘排管，从而使原来就并不理想的小区环境更显得杂乱无章。相对新建高标准的住宅小区而言，普通居住小区居住的住户多以劳动群体为主，在一般情况下群体的收入水平、文化层次和文明意识都相对较低，楼道堆积杂物、底层庭院违章搭建、毁坏环境设施等现象比较普遍，从而使小区的状况更不尽如人意。这几年在市各级政府、行业部门的行政管理和指导关心下，通过开展文明小区的创建活动以及行业部门开展的行业达标和创建、优秀物业小区以及完整街坊的贯标、评选活动，街道、居委和物管理企业使这些小区的卫生、门卫、治安和楼道环境等面貌发生了很大的改变。尽管如此，普通居住小区先天不足和后天长期积累的不尽如人意的状况不同程度地依然存在。

普通居住小区物业管理企业的生存条件 一个物业管理企业要求得生存，除了自身的管理水平和服务能力以及物业本身的质量外，一个决定的因素是管理经费来源是能否得到保证。这里不妨先来分析一下普通居住小区管理经费来源的问题。我们绿地物业发展有限公司目前管理的物业主要是绿地集团从1992年以来开发建设的以配合市政建设的动迁小区，其性质大多属于普通居住小区，当然和上海市区原有的老式里弄和老式新村相比在居住条件和居住环境方面有了很大的改进，但和商品住宅小区仍存在很大的差别。就以我公司管理的丰庄居住区中丰庄二村为例，该小区位于嘉定和普陀区相交之处，共有30多栋六层建筑，为一个大门的封闭式小区，总建筑面积6.6平方米，可容纳1035户居民，目前已入住884户，入住率为85%；1999年该小区管理处有各类管理人员、工人共13人，年工资支出、小区公共设施和部位维修费用、公灯电费、绿化养护费用、办公维修设备折旧、办公管理费用、小区当年环境设施维修工程费用、税金等总支出为34万元。这个小区大多为使用权用房，少部分为动迁保产房，全年应收租金46.53万元，应收管理费0.11万元，而1999年实收租金、管理费35.52万元，收缴率为76%，实收治安费3.39万元，实收清扫费2.7万元，全年总收入为41.6万元，赢利7.6万元。同样的管理，如果小区状况不同，则情况就大不一样。再以我们管理的长宁区淞虹居住区淞虹路650弄为例，该小区共有19栋六层建筑，有两个出入口，总建筑面积4.4万平方米，入住居民528户，全年应收租金、管理费27.45万元，实收15.11万元，收缴率为55%，其它治安、清扫费实收1.08万元，总收入为16.86万元。而该小区各类管理人员共13人，年工资支出、其它各类支出共18.02万元，这个小区1999年亏损则达1.16万元。按照上海市正在推选的房改政策，我们正在积极推选公房出售工作，如果以保守的估计50%出售率计算，由于售后公房的管理费按现行政策仅占原有租金的10%左右，即使以100%收缴率计算，我们原来赢利的丰庄二村小区将减少收入20.97万元，从而变成亏损，全年亏损将达到2.33万元；小区更将增大亏损为1.6万元。如果全部成为售后公房，按现行的管理费标准，亏损面将更大，规模小的小区更是难以为计，从而管理这类普通居住小区的物业管理企业将失去生存的基本条件。

普通居住小区物业管理企业的生存思考 综上所述，以上海市物业管理达标标准去实话管理，将面对这样一个现实问题，即管理那些规模在5万平方米以下物业小区的企业将难以生存，一个决定的因素便是小区的规模必须在10万平方米左右，且必须是只有一个主通道封闭环境，小区内基本设施完好改造项目不存在的小区。显然，这是不现实的。这里便就引出一系列的问题需要从大局上进行研究：首先是售后公房的管理费标准必须改变，通过法规规定对售后公房的管理费进行高速并确定浮动的标准，以管理企业收支基本平衡略有赢余为标准，由业主委员会和物业管理企业共同商定，类似于商品房的做法；其二是在此基础上确定以小区规模为基础的管理、工作人员的配备、开支、核算等指导要求或标准，一方面可以改变只有管理标准没有经费政策保障的局面，另一方面也可以让业主委员会和物业管理企业都有谈判的依据和监督的标准；其三是通过建立法规，从根本上改变一个小区多家物业公司管理的局面，制定政策鼓励和推进小规模物业小区向周边较大规模小区的归并，提倡和引导物业管理企业的合并、收购、加盟和强强联合，从而利用市场杠杆加上政策引导促使物业管理企业提高管理层次、管理规模、管理效益，使上海整个物业管理行业的发展更趋合理和进入良性循环；其四是对于普通居住小区特别是那些规模过小的小区，可以通过立法规定，原建设单位必须从谁开发谁得益建设的商业设施中划出一定比例给小区业主委员会交由物业管理单位经营，划拨的原则是按前述的标准按收支差额进行，以弥补管理经费的不足，从而不过重加大售后公房业主的负担；其五是公房出售后的小区环境改造和房屋遗留问题的解决、除了留存的维修基金用于今后长期的修缮外，必须规定原建设单位和原国有房管部门拿出公房出售的净收款去解决这些问题，从而让物业管理 企业轻装上阵，让业主购房有所值。