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市物协二次访台录

时间：2012-10-20 10:56    来源：未知    作者：admin    点击： 次

一、 台湾物业管理行业的发展轨迹

台湾的物业管理行业从60年代开始兴起。起先，在于房屋的私有，大楼住户自发雇佣退伍士兵充当看门人或聘请一位个人作为主任负责管理事务，但当局为避免企业对单纯劳务提供中间剥削而不允许成立管理公司。这一阶段实际为物业管理的萌芽期。到了1987年，当局才开放准予登记物业管理维护的营业项目。一时间，以建筑物维护公司为主，大楼管理顾问公司、清洁公司、机电工程公司及保全公司等各种综合的、单项的、多项的涉及物业管理领域的公司纷纷成立。1995年，各类涉及物业管理的大小 企业已逾千家。是年，台湾当局发布了%26lt;%26lt;公寓大厦管理条例%26gt;%26gt;，1997年又颁布了%26lt;%26lt;公寓大厦管理服务人管理办法%26gt;%26gt;，从法规上规定了管理企业必须冠以“XX公寓大厦管理维护公司”方能从事物业综合管理的业务，并规定了一系列的准入条件。通过整合，到2001年底，台湾核准的“XX公寓大厦管理维护公司”为317家，主要分布在台北、台中、高雄3个大都会城市。目前，台湾物业界以这些管理维护公司为龙头，充当起发包中心的角色，保全(即保安)、清洁、维修、环保等业务大多发包给相应的专业公司，形成了专业化的管理格局。许多管理维护公司本身就有多块牌子，有保全、设备维护、清洁等单独的企业，这些企业虽然是一家，但由法规规定了在具体操作上必须按合同运行。

二，台湾物业管理的市场化特征

台湾法规规定，房地产开发商不能直接管理所建设的物业。因而，台湾的物业管理企业，有开发商转投资成立、保全公司转投资成立、清洁公司机电公司转投资成立、境外公司来台投资成立以及其他行业或个人投资成立等背景类型。所有这些企业，为了争取市场份额，竞争非常激烈，也产生了诸如互相压价、接盘后又无法保证管理品质被管委会炒掉等现象。为了维护行业的形象、培育良好的竞争氛围，当局一方面加快研究限制法规的出台，加强市场化管理，维护业主和管理人双方利益和责任的宣传教育，另一方面成立建筑物维护经理人协会和专业经理人协会。目前，已有40%的物业管理公司参加了这些协会，他们的市场份额占到了80%。协会同这些公司从提高管理品质和专业化水平角度共同研究、努力，使得这些公司初步形成了管理的特色，并且产生了市场的区分，如哪些公司以管理住宅为主，哪些公司以办公大楼为主，哪些则以商场为主，等等。根据物业本身品质的不同，相应的企业介入竞争。随着时间的推移，越来越多的管委会充分认识到，恶意竞争的结果只会是损害业主自身的利益。我们参观的一些很小如不到一万平方米建筑面积的楼盘，以确保基本的管理为目标，管理公司以极少的人员(我为退休人员)承担多方面的任务，管委会及业主也比较满意。这样，剩余的20%市场份额多为那些小规模的公司去占有。既满足了社会的就业需求和社会稳定，也使大量的小物业楼盘得到相应的管理。

三、 湾物业务实的管理方式

这次赴台访问，另一个极深的感触是台湾同行的敬业精神，特别体现在对物业管理方式的务实态度上。他们的“服务事业无标准答案，只要用心、诚心地面对每件事，让客户没有任何的抱怨与不悦，就是标准答案”的观念，让我们感受到了台湾同行这种务实的敬业精神，并且体现、落实到到了员工的具体工作中。位于高雄市澄清湖畔的中南海住宅大厦，建造于1986年，地上13层，建面1.3万平方米，庭园8500平方米管委会于1994年招聘委托管理，由于管理费有限，管理公司共派5人负责管理工作。设总干事一名，管理组长一名，门禁管理员3名。总干事的管理职责如下(1)、依法安排每两个月召开一次管理委员会及第年召开一次所有权人大会，在会前汇整各种资料，会中担任记录并将决议于会后执行；(2)、对公共设备、设施及物品的保养督导与维护；(3)、反映及处理大厦内应修缮的事项与住户的建议；(4)、代收管理费及汇整每月开支呈核并公告；(5)、选择维护商负责大厦安全设施 (如：电梯、消防设施、发电机组等)的定期保养与维护；(6)、做好住户与管委会之间的沟通桥梁，(7)、关心与了解现场人员的心态，适时反映公司给予鼓励与督考；(8)、督导各项外包工作的执行与评估。门禁管理员的职责除门禁管理外，还有代收邮件、代叫计程车等周边服务，庭院花草维护(洒水)及简单维护设施(更换坏照明灯等)，定时各楼层巡视，发现问题及时报告相关人员或外包商处理等。这座大厦，还有游泳池、网球场、撞球间、健身房、乒乓室等休闲场所，除清洁、机电设施外包外，就靠这5个工作人员来维护、服务。这幢大厦已建12年，各项设施完好、环境整洁，深受住户的好评。