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试析二十一世纪经济弄居民居住区的物业管理

时间：2012-10-20 10:55    来源：未知    作者：admin    点击： 次

经济型居住区的状况和管理的难点　　经济型居住区多为九十年代中期以前建设的新村型居住区、居住对象多为工薪阶层，小区住房标准普遍较低，公建设施不健全，电线、电话线、有线电视线如蛛网密布，绿化标准低，道路狭窄且严重，无汽车停车场地，自行车停车棚严重不足，整个环境显得比较杂乱、无序，此类小区的物业管理除门卫和道路清扫以及日常维修外几无其它服务项目，低层次的管理和低下的房租、管理费的收缴率形成互相影响的不良循环状态，环境的改观动力往往来自各级政府的要求和行业的达标创优，居民、业主以及物业公司无法按市场化的要求去形成共识并开展管理动作。要提高管理层次和改善环境质量，一个根本性的问题是要实现市场化管理，但要实话市场化的管理在目前部遇到许多一时无法解决的问题。首先是公房出售后产权房和使用权房混杂，计划经济遗留利性住房转化为市场化住房尚待时日；其二是公房出售后几块钱的物业管理费标准无法实话较高标准的物业管理：其三是社会待业人员过多地集中于这类小区、再就业和社会福利善的改变要有一个过程，物业管理公司的服务质量与居民房租、管理费的欠缴尚难从法律上予以规范制约；其四是几十年福利性、低标准住房及环境形成的观念惰性，使得居民和管理公司都无所适从缺乏改变观念的动力，或者互相埋怨引发矛盾、或者居民以置换出这类小区以入住商品房小区行为目标，滞留在这类小区的人们只能自叹弗如。

二十一世纪上海经济型居住区提高居住质量和物业管理水平的思考　　随着日渐壮大的中高档商品公寓住宅群的崛起，高薪阶层和有经济条件的普通市民阶层提高居住质量和改善住房条件的愿望成为一种观念性转变的态势、环境、交通、房型三者位置的不断更替充分显示了这种需求的发展趋势。然而，拥有一千多万人口的上海，花五、六十万元乃至上百万元人民币购置一套中高档住宅的人群毕竟仍占少数，绝大部分工薪阶层以及老年人由于种种原因不会也无能力搬离相对棚户已大大改善了居住条件的这类小区，也就是说，经济型居住区不仅会和上海一起跨入二十一世纪，而且从社会发展角度说将永远是一个存在。这个占社会人群大多数的存在，如果不下大力气去研究它、思考它，那么，对于牧业管理整个待业的发展来说将是不健全的，而不去完善它、提高它，也将是不现实的。

物业管理是一个市场经济的概念，专业化，市场化的物业管理其管理服务是有偿的，完全是按价值规律办事的，“谁受益，谁负担”，“谁出钱，谁方便”。对于经济型居住区的管理来说，一种是由过去的房管所其管理体制已改制成物业管理公司来管理，房地产公司新开发建设的这类小区也大多成立了物业公司进行管理。管理着这类小区的牧业公司，从目前状态而言，还不是真正市场意义的物业管理公司，一个根本的问题是难以实行市场化，居民、业主和物业公司难以互相自由选择，因而更谈不上接价值规律办事，实行优质估价。

要改变这种状况，可以从以下几个方面去思考：

1、 社会舆论应加大对市场化物业管理观念的宣传力度。通过一段时期的灌输，逐渐淡化长期形成的计划性、福利性住房一切依赖单位、政府无偿服务的观念，逐渐强化类小区物业管理的市场化观念。

2、 政府应加大公房出售的推动力度。据悉，国家拟从明年起取消公房出售的各种优惠政策，意在促进居民在年内实现购房。但对于收入不高的工薪族来说，年内无力购房意味着售后不一定会购房，因此，这类社会的矛盾尚需政府从社会福利用度予以解决，而不能让住户改革的步伐迟迟迈不开步子。