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房屋维护中的二次装修管理

时间：2012-10-20 10:55    来源：未知    作者：admin    点击： 次

如何在新形势下加强对住宅小区二次装修的管理，不仅关系到整个小区的环境维护和房屋建筑安全维护，而且关系到广大业主房产保值升值的长远利益，更关系到物业公司的长效管理和体现管理水平。

我们上海科瑞物业管理发展有限公司是上海绿地集团下属原绿地物业经改制而新组建的一家专业物业管理公司。随着中国进入 WTO ，物业管理这个市场的竞争也越来越激烈，物业管理法规也越来越健全，广大业主对管理服务的要求也越来越高，为了适应这个竞争的形势，我司于 2002 年初和加拿大 “ 高力国际物业管理公司 ” （原名：怡和高力物业咨询公司）合作，成立了我们上海科瑞物业管理发展有限公司，并以 “ 高标准服务、大众化收费、可持续发展 ” 作为公司的行动纲领。一年多来，我司通过承接绿地集团新建项目和全力向社会开拓承接管理项目，合同签约管理面积达到了 100 多万平方米，先后有《上海春天》、《科创大厦》、《锦绿新城二期》等项目交付使用，如何搞好这些项目的二次装修管理，成为我公司的管理重点，也是确保我司长效管理好这些项目的基础。

我们以为，业主入户后的二次装修管理好坏将直接影响到日后小区建筑、环境的内外观管理、基本人文素质的培养等方面的具体工作的正常实施。我们经过反复研究并学习市内多个相类物业对二次装修管理的经验和在市、区房地部门领导的指导下，制定了一系列的二次装修管理规定及具体实施办法，通过严格的实施，收到的良好的效果。其管理基本内容简述如下：

• 修正业户手则。

通常，物业公司制作的业户手则中，虽然对二次装修有一定的规定，但其内容并不很详尽，只是给业主一个基本的告知。但随着住宅市场的发展及社会的进步，业主对自己的权利要求越来越重视，虽然大部分业主的要求都是非常合理也符合物业管理的要求，但这其中必然会有极小部分的业主有过分的追求自我利益和权利而不顾公众利益的行为和要求，这就需要对规范文本根据楼盘实际要求进行修正和补充。我们根据以往二次装修管理的经验，在走访了一些正在二次装修管理中的物业项目后，对原有的二次装修管理规定做了适当的增减，以使更具针对性。比如我们修改了在装修时的小区外立面环境改动方面的相关规定，原先的规定对室外空调外机的放置位置、各类排气孔的出口位置等都是一笔带过，没有太明确的书面文字，这样容易成为少数违章的理由。为此，我们明确强调了所有管线室外部分要求横平竖直近墙面铺设，室外单元空调管线应加装套管；空调外机摆放位置需按管理处要求的统一位置放置； 燃气热水器、脱排油烟机等的排气管必须安装到预设的管道（孔），禁止擅自在外墙凿孔和改动外墙预留孔位置 等。这样从事先就对业主在装修时可能对墙体外立面的随意改动做了一次预防，同时也是一种宣传。

• 签定装修管理协议。

为了使业主及施工单位在装修时更明确地知道自己的权利及义务，同时保证所有业主和工程队都能认真地履行小区装修管理规定的各项条款内容。我们要求所有业主和参与二次装修的施工单位（如业主自行装修的，即业主本人）必须至管理处，与管理处签定＜二次装修管理协议＞三方协议。协议中，我们再次告知所有签约者，在进行二次装修时，应爱护小区所有公共设施、遵守＜二次装修管理规定＞等。这就为日后一旦于管理中发生纠纷及违章处理做了事先备忘和法律准备。

• 具体管理制度落实 。

有了制度，就必须要落实。我们在业主入户时向所有业主发放了所有关于二次装修方面的规定，并得到他们的确认。同时告之在二次装修前必须履行的装修报批手续，即：所有业主在装修前必须先至管理处完成装修报批手续。其步骤为：

入户时物业发装修公约业主签收　→　装修前业主向物业申报并填写装修申请表　→　业主提交装修平面图、欲调整的管线图，物业审核　→　审核合格，有专业施工单位的　→　施工单位提交营业执照、装修资质等材料、填写装修人员登记表。（审核合格，对其中无专业施工单位的　→　重点审核施工人员的三证：外来人员务工证、身份证、暂住证。确保人证合一）　→　物业与业主、施工单位三方（自行装修的就物业和业主二方）签定《住宅装修管理协议》　→　物业对装修人员按公约和协议内容进行培训讲解→装修人员按物业要求办理临时出入证　→　装修单元必须配备灭火器及单元前做好公共走道保护　→　物业颁发《装修施工许可证》并张贴于装修单元分户门上。在完成这些工作后则表明该户单元可以装修了。