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物业公司收缴管理费是主体错位

时间：2012-10-20 10:54    来源：未知    作者：admin    点击： 次

物业公司应该干些什么?这个不应该问的问题实际是反映了目前物业管理企业的许多困惑。其中最主要的困惑就是物业管理费由物业公司作为收缴主体带来的众多矛盾。这些矛盾其实是物业公司作为收缴主体的法律错位造成的。

物业公司按照与业主委员会签定的物业服务合同，履行服务、管理、维护等方面的职能，好比请一个管家，管家和委托人约定了服务事项，管家只要履行了职责，委托人就要支付费用;但目前大陆地区物业管理普遍的做法是这个管家一边履行职责，一边还要替委托人向其所属单位形象地说或者是委托人的家属收缴费用，收不到，管家只能自认倒霉，而委托人是有同情和配合的义务，这真是一种无可奈何的状况，法律主体错位是造成目前物业公司困境的一个重要原因。

而新加坡和台湾等国家、地区的做法则相对合理。以台湾为例：台湾的物业管委会(相当于大陆的业主委员会)和管理公司的关系从真正意义上说体现了业主和管家(不是保姆)的关系，管委会人员很在行，只是因忙于工作而把维护的要求落实到管理公司身上(签定管理合同)，由这个“管家”去落实各类“保姆”的工作;台湾按照《公寓大厦管理条例》，管委会负责 1 、共有及公用部分之清洁、维护及一般改良。 2 、住户违反规定之协调。 3 、住户公共事务应兴革事项之建议。 4 、住户违规情事之制止及相关资料之提供。 5 、公寓大厦及周围之安全及环境维护事项。 6 、收益、公共基金及其他经费之收支、保管及运用。 7 、区分所有权人会议决议事项之执行。 8 、规约、会议记录、使用执照、竣工图及有关文件之保管。 9 、管理服务人之委任、雇佣及监督。 10 、会计报告、结算报告及其他管理事项之提出公告。从中，可以看出，在台湾物业管理的真正主体是管委会，受聘的管理公司是受管委会委托按合同代理处理具体事务。一个根本的要点是，维修基金和管理费的收缴、保管责任在管委会(只是委托管理公司代收)，管理公司按合同从管委会领取管理费用和酬金，联系外包项目后由管委会签定外包合同，管理公司只是代行日常监督工作。管理主体决定了行为观念，使得管委会和管理公司的职责得以十分明确，互相不扯皮，按合约办事。从而不仅从制度上，还从经济上保证了管理公司去履行合约。从这一点来说，台湾的管委会的运作模式可以为我们所借鉴。