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物业管理模式的变革实践与行业展望

时间：2012-10-20 10:33    来源：未知    作者：admin    点击： 次

 一、中国物业管理行业的创新特征
1、  物业管理理念的引进
　　我国最早引入物业管理概念的城市是改革开放时代的深圳，1981年3月，深圳成立第一家物业管理公司。上世纪八十年代起，深圳处于改革开放的前沿，特区建设初见成效，一大批新建的商品住宅和商业设施拔地而起，得于毗邻香港的地理位置和国际化观念引入的优势，物业管理的概念被引进到深圳。当时的深圳，是建筑在一片处女地上的，是小政府大社会的格局：社会结构初建、人员来自各地、行业均处起步、社会分工浅显、社会治安不稳；记得那时的城区住宅，普遍的现象是多层楼房的外窗铁珊栏从一楼装到六楼，整个房子被搞得象个铁笼子；当时的每个深圳人的自行车被盗的数量都在多辆以上；而当时全国的房管系统工作模式主要是承担建筑内外的维修和维护，无法顾及为业主提供其他服务，更谈不上社区人文环境与治安环境的维护了；针对这种情况，深圳的房地产开发商无奈地在社区设计时选择将一定规模的小区封闭起来建设，这就成为国内目前普遍采取的封闭型社区建设的样板，也为新型的小区管理模式的形成创造了条件，国际先进的物业管理理念也就有了引进的基础！
2、  物业管理模式的创新
　　面对一大批这种中国独有的新型商品房建筑群的崛起，深圳的物业管理探索者们选择了按照国际物业管理理念，根据深圳的现实和社区建设格局的特点，招募了保安、保洁、绿化、工程等各类人员，在一个小区内形成一个独立的管理系统，全面承担起了该区域的社区文化、建筑维护和服务业主的职能。譬如深圳90年代初有一个处于市郊的小区，10万平方米小高层和高层的的商品房建筑被围墙封闭起来，周界报警和监控系统被应用，当时小区的楼价只有3000多元每平方米，而物业管理费标准为每月人民币3元/平方米，小区物业服务中心共有100余名各类物业服务员工24小时在为该小区提供服务：整个小区绿化葱郁、宁静清洁、安全和谐。深圳人运用国际物业管理理念结合当地实际创造的这种管理模式，有效地为当时深圳的社会和谐与城市管理作出了极大的贡献！
3、  管理模式的全国应用
　　于是，随着中国改革开放在全国的全面展开，深圳的物业管理模式，也成为全国效仿和学习的榜样。深圳人在当时的历史条件和情况下改革创新引入和创造的物业管理的理念和模式，是具革命性的、也是最有效的。深圳模式推广到全国以后，对于改革开放初期的中国城市建设和现代城市管理起到了积极的作用。
 
二、物业行业现有模式的痼疾探究
1、  管理模式虽推广观念滞后
　　深圳的这种我们姑且叫做“管作合一”的管理模式被推广到全国以后，其管理与服务职能因大大超过了过去计划经济时代房管所的服务职能范畴，所以得到了各地政府、百姓的称赞，物业企业如雨后春笋，物业行业快速发展起来；可以说，这种模式被推广到各地后，结合当地的收费标准实际，相应地物业管理费也定得比当地普遍的要高，所以在最初的若干年，物业企业的日子还是相对好过的。但问题是，深圳那个项目在几十年前定的3元的物管费标准即使到了今天，其管理预算可能还很宽余；而在各地当时定的物管费标准，限于当地的水平同类的项目只有深圳收费标准的三分之一或一半；随着全国大中城市劳动力和能源、物价水平的逐步趋于平衡，各地的物业管理收支不平衡现象就日益显现出来！物业管理状态不如意的情况也就在所难免！
关键的问题是，当初全国在学习推广深圳物业管理模式的时候，只偏重于学习管理模式本身，而忽略了一个最重要的问题：质价相符的观念的宣传和推广问题！这个深圳当初引入国际物业管理理念时的最重要的内涵却被我们广泛地忽略了！因此，收支不平衡了，企业为了生存，只能以降低服务标准为对策；于是，普遍地，各地学习深圳的管理标准就学不象了！普遍地社会对物业的满意度不如人意了！物业行业的生存环境也越来越恶劣了！
　　为什么一个先进的理念主导下的物业管理行业随着时代的进程其社会功效始终没有发挥出来？其服务品质始终处于不尽人意的境地？始终处在舆论批评和社会低评价的状态之中呢？除了质价相符的观念之外，我们还发现随着时代的变化，“管作合一”的管理模式也不能适应现实的需要了！